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Bail consenti par un coïndivisaire

La cour d'appel de commerce retient que le silence prolongé des coindivisaires, informés d'un bail consenti par l'un d'eux ne disposant pas de la majorité requise, vaut ratification de l'acte et fait obstacle à une action en nullité. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité d'un bail commercial et ordonné l'expulsion du preneur au motif que le bailleur, coindivisaire, n'avait pas le pouvoir de consentir seul à l'acte. Devant la cour, le preneur soutenait que l'inaction des autres coindivisaires pendant plus de dix ans, jointe à leur proximité géographique avec le local loué, constituait une approbation tacite. La cour relève que les coindivisaires résidaient à la même adresse que le bien loué, ce qui établissait leur connaissance de l'acte de location. Elle en déduit que leur silence, maintenu pendant plus d'une décennie sans justification d'un motif légitime, doit s'analyser, au visa de l'article 38 du dahir des obligations et des contrats, comme une approbation et une ratification tacites du bail. L'approbation subséquente des coindivisaires ayant purgé le vice initial de l'acte, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette tant la demande principale en nullité que la demande reconventionnelle.

Un jugement ordonnant le partage d’un immeuble immatriculé, même passé en force de chose jugée, ne met pas fin à l’état d’indivision tant qu’il n’est pas inscrit sur le titre foncier. Faute de cette inscription, le partage est dépourvu de toute existence légale et la division des lots qui en résulte demeure une simple situation de fait.

Cette solution découle du principe de l’effet constitutif de l’inscription en matière de droits réels, consacré par les articles 65 et 66 du dahir sur l’immatriculation foncière. En vertu de ce principe, un droit réel n’acquiert d’existence légale, tant entre les parties qu’à l’égard des tiers, que par et à compter de son inscription.

Il s’ensuit que, l’immeuble étant juridiquement réputé indivis, un co-indivisaire ne peut se prévaloir de droits exclusifs sur une parcelle matériellement délimitée. Il ne dispose donc pas de la qualité pour exercer les actions en justice attachées au droit de propriété exclusive.

Il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que le bail, en tant qu'acte d'administration d'un bien indivis, n'est opposable aux autres coïndivisaires que s'il est consenti par celui ou ceux détenant au moins les trois-quarts du bien commun. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant, retient que le bail dont il se prévaut lui a été consenti par une coïndivisaire ne remplissant pas cette condition de majorité. En effet, l'action en expulsion, qui constitue un acte conservatoire visant à la protection de la chose commune, peut être exercée par tout coïndivisaire en vertu de l'article 967 du même code, sans qu'il soit nécessaire de détenir la majorité qualifiée requise pour les actes d'administration.