Mot clé
Ancienneté de la relation locative

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de notification de la cession du droit au bail au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le paiement d'une indemnité jugée insuffisante par l'appelant.

Ce dernier soulevait l'inopposabilité de la cession du bail, faute de lui avoir été notifiée avant la délivrance du congé pour reprise. La cour écarte ce moyen en retenant que l'envoi du congé par le nouveau bailleur réalise l'information du preneur et atteint la finalité de la notification, d'autant que le preneur ne justifiait d'aucun préjudice.

En revanche, la cour fait droit à la critique portant sur l'évaluation de l'indemnité. Elle juge qu'un coefficient de 36 mois pour le calcul du droit au bail est disproportionné au regard d'une occupation de plus de quarante ans et le porte à 60 mois, en application de l'article 7 de la loi 49-16.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est substantiellement revalorisé.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due à une preneuse, la cour d'appel de commerce se prononce sur le coefficient multiplicateur applicable au droit au bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais n'avait alloué qu'une indemnité réduite, contestée par l'appelante.

La cour, tout en validant l'exclusion de la valeur du fonds de commerce faute de production par la preneuse de ses déclarations fiscales, censure l'évaluation du droit au bail. Elle retient que l'ancienneté de l'occupation des lieux, établie à plus de vingt ans, justifie l'application d'un coefficient multiplicateur de soixante mois de loyer, et non de trente-six mois comme l'avait estimé l'expert.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à l'étendue des droits d'un adjudicataire d'un local commercial sur les loyers antérieurs à son acquisition, la cour d'appel de commerce a été amenée à se prononcer sur la qualification de l'acquéreur par voie d'enchères publiques. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés, y compris ceux antérieurs à la vente, et ordonné son éviction moyennant une indemnité.

Le preneur appelant contestait le droit du nouveau bailleur de réclamer les loyers antérieurs à l'adjudication, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait une éviction pour défaut de paiement sans indemnité. La cour retient que l'adjudicataire d'un immeuble n'est pas un ayant cause à titre particulier du propriétaire saisi, ses droits étant exclusivement définis par le cahier des charges de la vente.

Faute de stipulation contraire, le nouveau bailleur ne peut donc réclamer les loyers échus avant la date de l'adjudication. La cour écarte par ailleurs la demande d'éviction pour défaut de paiement, le congé n'ayant pas été délivré pour ce motif.

Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité d'éviction due pour usage personnel, elle en augmente le montant au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation du local, tout en faisant droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence réformé sur le montant des arriérés locatifs et de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce a examiné les critères de fixation de son montant. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire.

Le preneur sollicitait la majoration de cette indemnité tandis que le bailleur en demandait la réduction, s'appuyant notamment sur une expertise privée non contradictoire. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour écarte les critiques des deux parties dirigées contre ce second rapport, faute pour elles d'apporter la preuve de leurs allégations.

La cour rappelle à ce titre qu'une expertise privée, n'étant pas contradictoire, ne peut être opposée au preneur. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et au visa de l'article 7 de la loi 49-16, la cour fixe elle-même le montant de l'indemnité en considération de plusieurs éléments factuels, dont la situation du local, l'ancienneté de la relation locative et l'absence de déclarations fiscales produites par le preneur.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est majoré.