Mot clé
Absence de reconstruction

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'octroi de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, lorsque le bailleur n'a pas procédé à la démolition et à la reconstruction du bien ayant justifié le congé. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité fixée à titre provisionnel dans une précédente décision devenue définitive.

L'appelant soulevait, au visa du dahir du 24 mai 1955 déclaré applicable par la Cour de cassation, la prescription biennale de l'action en paiement et l'irrégularité de la notification de la volonté de retour du preneur, celle-ci ayant été adressée à son conseil et non à lui-même personnellement. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant que le preneur, en manifestant son intention de réintégrer les lieux avant même son éviction effective, a accompli les diligences requises.

Elle juge en outre que la notification de cette intention au conseil du bailleur, qui a suivi l'ensemble de la procédure, est régulière dès lors que le texte applicable n'impose pas une notification à personne et que l'objectif d'information a été atteint. Quant au montant de l'indemnité, la cour relève qu'il a été définitivement consacré par une décision antérieure ayant acquis l'autorité de la chose jugée, s'imposant ainsi aux parties et au juge.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conclusions de deux expertises judiciaires contradictoires. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité que le bailleur jugeait excessive, notamment quant à la surface retenue, tandis que le preneur sollicitait un complément pour la perte d'éléments matériels.

La cour retient, pour déterminer la surface du local, les constatations d'un rapport antérieur à la démolition corroborées par les titres de propriété, écartant ainsi les allégations contraires du bailleur. Elle considère cependant que l'indemnisation de la perte de clientèle doit être modérée, la reconstitution de celle-ci pouvant être rapide.

La cour écarte en outre la demande relative aux éléments matériels, qualifiés de biens meubles que le preneur pouvait emporter et dont la perte n'était pas établie. Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé par une réduction du montant de l'indemnité allouée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à l'indemnité d'éviction intégrale du preneur d'un bail commercial, évincé pour cause de démolition et reconstruction, et sur la validité de la notification de son droit de priorité au retour. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur, considérant que le bailleur n'avait pas procédé aux travaux dans les délais légaux.

En appel, le bailleur soulevait la déchéance du droit du preneur pour notification tardive de sa volonté de réintégrer les lieux et contestait, par une inscription de faux, la régularité de la notification effectuée à un associé. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation quant à la date de la notification, et rejette l'inscription de faux.

Elle retient que la notification de l'exercice du droit de priorité, bien que reçue par un simple associé et non par le représentant légal, est valablement faite à la société bailleresse dès lors que la qualité d'associé du réceptionnaire est établie. Sur le montant de l'indemnité, la cour s'approprie les conclusions du rapport d'expertise judiciaire ordonné après cassation, qui évalue le préjudice du preneur sur la base de la valeur de l'emplacement et des commerces similaires.

Le jugement est en conséquence réformé uniquement sur le quantum de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la déchéance du droit à réparation et sur la justification du défaut de reconstruction par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité après avoir ordonné plusieurs expertises.

L'appelant principal soulevait la déchéance du droit du preneur pour non-respect des formalités de l'article 13 du dahir de 1955 et l'existence d'une cause légitime de retard tenant à la présence de réservoirs de carburant. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, relevant que le preneur avait bien notifié son intention d'user de son droit de priorité dans le délai légal de trois mois suivant l'éviction.

Elle rejette également la justification du retard, retenant contre le bailleur son propre aveu judiciaire antérieur imputant le défaut de reconstruction à des difficultés financières et non à une faute du preneur. Procédant à une nouvelle évaluation, la cour combine les conclusions des différentes expertises pour fixer souverainement chaque poste de préjudice, notamment le droit au bail, la perte de clientèle et les améliorations.

Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité.

La cour d'appel de commerce distingue le régime de l'éviction pour cause de péril de celui de l'éviction pour démolition et reconstruction en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes du preneur tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction et à la reconnaissance d'un droit au retour.

L'appelant soutenait que l'éviction, bien que fondée sur l'état de péril de l'immeuble, devait ouvrir droit à indemnisation dès lors que le bailleur n'avait procédé à aucune reconstruction. La cour retient que l'éviction prononcée par le juge des référés était fondée exclusivement sur l'état de péril, cause exonératoire de toute indemnité d'éviction.

Elle juge en outre que le droit au retour et l'indemnité compensant sa privation ne naissent qu'après la reconstruction effective des lieux. En l'absence de reconstruction, une telle demande est donc prématurée.

La cour confirme en conséquence le premier jugement et, infirmant le second, déclare la demande irrecevable.

Saisi d'une demande d'indemnisation pour perte du fonds de commerce consécutive à une éviction pour reconstruction non suivie d'effet, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction intégrale. L'appelant, bailleur, soulevait principalement la prescription biennale de l'action et le défaut de notification par le preneur de son intention d'exercer son droit de priorité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prescription, retenant que le droit à indemnisation du preneur ne naît qu'à compter du moment où le bailleur, après reconstruction, l'informe de sa disposition à conclure un nouveau bail. Elle juge par ailleurs que le preneur a satisfait à son obligation en tentant de notifier son intention aux dernières adresses connues du bailleur, l'échec de la notification étant imputable à ce dernier. La cour constate que l'absence de reconstruction, en violation des délais prévus par la loi 49-16, établit le caractère frauduleux de l'éviction et ouvre droit à une indemnisation. Toutefois, la cour retient que l'évaluation du fonds de commerce ne peut, en application de l'article 7 de ladite loi, reposer que sur les déclarations fiscales des quatre dernières années. Dès lors, elle écarte la valorisation de la clientèle et de la réputation commerciale fondée sur des documents comptables non déclarés à l'administration fiscale. Le jugement est donc réformé, le montant de l'indemnité étant réduit à la seule valeur du droit au bail.

Saisie sur renvoi après cassation partielle, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ des intérêts moratoires dus au preneur évincé au titre de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur en paiement de l'indemnité potentielle fixée par une précédente décision, au motif que la mauvaise foi du bailleur n'était pas établie. La Cour de cassation avait censuré l'arrêt initial en ce qu'il avait fait courir les intérêts à compter de la date d'exercice par le preneur de son droit au retour, et non à compter de la décision consacrant son droit à l'indemnité. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que le droit à l'indemnité du preneur n'est né qu'à la date de l'arrêt qui la lui a allouée. Elle rappelle que les intérêts moratoires sur une créance indemnitaire ne peuvent courir qu'à compter de la décision de justice qui en fixe le principe et le montant, cette dernière étant constitutive du droit. Par conséquent, la cour infirme le jugement de première instance et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction, assortie des intérêts légaux à compter de la date de son premier arrêt au fond ayant consacré ce droit.