Mot clé
تفويت جزء من العقار

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité aux acquéreurs successifs d'un immeuble de l'obligation de verser l'indemnité d'éviction au preneur, lorsque le motif de démolition et reconstruction ayant justifié le congé se révèle fallacieux. Le tribunal de commerce avait condamné les seuls bailleurs initiaux au paiement de l'indemnité, mettant hors de cause les acquéreurs postérieurs. L'appelant, preneur évincé, soutenait que l'obligation de réparation devait être étendue aux acquéreurs, en leur qualité d'ayants cause particuliers ayant eu connaissance de la procédure d'éviction et y ayant même adhéré. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que les conséquences juridiques d'un congé, notamment l'obligation d'indemnisation en cas de non-réalisation du motif invoqué, ne pèsent que sur son auteur, à savoir le bailleur ayant initié la procédure. La cour considère que ni l'acquisition de droits indivis en cours de procédure, ni l'engagement d'un acquéreur de s'approprier la procédure d'expulsion, ne suffisent à transférer cette obligation personnelle du bailleur initial. Dès lors, les effets du congé et du jugement de validation ne sauraient être étendus aux acquéreurs successifs, tiers à la procédure initiale. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, par un motif assimilable à une absence de motivation, l’arrêt d’une cour d’appel qui retient l’irrecevabilité d’un congé pour défaut de qualité à agir du bailleur, au motif que celui-ci n’est plus l’unique propriétaire du bien suite à une vente partielle, sans pour autant s’être assuré de manière certaine de la matérialité de ses constatations.

En présence de documents ne permettant pas d’établir avec certitude que le local loué est effectivement situé, en tout ou en partie, sur la parcelle cadastrale cédée à un tiers, il appartient aux juges du fond d’ordonner toute mesure d’instruction utile pour vérifier le bien-fondé des allégations. En affirmant l’existence d’une copropriété et en déduisant un défaut de qualité à agir sans procéder à ces vérifications indispensables, la cour d’appel prive sa décision de tout fondement factuel et juridique certain.

La Cour Suprême rappelle ainsi que la question de la qualité à agir, bien que d’ordre public, doit reposer sur des faits constants et vérifiés. Le juge ne peut se contenter d’hypothèses ou d’interprétations de documents non probants pour statuer sur une condition de validité de l’action en justice.