وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة (إ. د. س.) بواسطة محاميها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 24/05/2022، تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 316 بتاريخ 19/01/2022 في الملف عدد 10844/8201/2021 ، القاضي في الشكل بقبول الطلبين الأصلي والمقابل وفي الموضوع في الطلب الأصلي بفسخ عقد الحجز ذي المرجع عدد CONTR12/17688 المتعلق بالمجموعة [العنوان]، وإرجاعها للمدعية مبلغ 70.000 درهم وتحميلها الصائر ورفض باقي الطلبات. وفي الطلب المقابل بفسخ عقد الحجز ورفض باقي الطلبات مع إبقاء الصائر على رافعه .

في الشكل :

حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة شركة (إ. د. س.) بلغت بالحكم المستأنف بتاريخ 09/05/2022 وبادرت إلى إستئنافه بتاريخ 24/05/2022 أي داخل أجله القانوني ، ونظرا لتوفر المقال الإستئنافي على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنف عليها عزيزة (م.) تقدمت بواسطة محاميها بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه بتاريخ 03/11/2021 , عرضت فيه أنه بتاريخ 05/03/2014 أبرمت مع المدعى عليها عقد حجز شقة بمشروع المحيط ذات المرجع عدد CONTR12/17688 المتعلق بالمجموعة [العنوان] ، و أن المدعية أدت للشركة البائعة مبلغ 70.000,00 درهم ، كما تم الإشهاد والإبراء بالتوصل بالمبلغ المذكور في صلب العقد منذ تاريخ 25/03/2014، وأن المدعى عليها احتفظت بالمبلغ دون أن تتمم البيع مع العارضة ، زاعمة أن العمارة رقم 36 تم إلغاء بنائها بسبب منع إداري محتمل كمسطرة نزع الملكية ، وأنها وجب عليها الانتظار لمعرفة مآل المسطرة أو اختيار شقة في مكان آخر، لكن المدعية اكتشفت أنه تم تفويت شقتها إلى الغير بعقد توثيقي ، واستخلاص ثمن البيع مجددا رغم أن الشركة المدعى عليها سبق لها أن استخلصت من العارضة مبلغ 70.000,00 درهم، وأن الشقة ذات الرسم العقاري عدد 128979/63 تم إعادة بيعها للسيد عثمان (أ.) بتاريخ 03/7/2019. ملتمسة الحكم بفسخ عقد الحجز ذي المرجع CONTR12/17688 المتعلق بالمجموعة [العنوان] و إرجاع المدعى عليها للمدعية مبلغ 70.000 درهم مع تعويض 20.000,00 درهم .

وبناء على رسالة وثائق أدلى بها نائب المدعية بجلسة 08/12/2021 و أرفقها بصورة لعقد الحجز وصورة من عقد التوثيق.

وبناء على مذكرة جواب نائب المدعى عليها مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 22/12/2021 والتي دفعت من خلالها بأنه ليس هناك ما يفيد أن الشقة موضوع عقد الحجز هي نفسها الشقة المضمنة بالعقد التوثيقي المدلى به ، ذلك أنه بإجراء مقارنة بين العنوانين الخاصين بكل شقة و المضمنين بكل عقد سيتضح أن هناك اختلاف بينهما، و أن العقد التوثيقي المدلى به لا يثبت مزاعم المدعية، وان البينة على المدعي، وأنه بالرجوع إلى البند 4 من عقد الحجز سيتضح أن المدعية هي من أخلت بالتزاماتها، لأن من بين التزاماتها الحضور لدى مصالح العارضة داخل أجل 60 يوما لأداء الفارق المتبقي من قيمة العقار دون حاجة لأي إشعار من العارضة، والحال أنها لم تدل بما يفيد حضورها داخل أجل 60 يوما وأدائها ما بقي من ثمن البيع، وأنه بعدم تنفيذها لالتزاماتها فإن العقد فسخ وفقا لما هو متفق عليه ، وذلك طبقا للفصل 260 من قانون الالتزامات والعقود، وحسب البند 8 من العقد فإن عدم تنفيذ المحجوز لفائدته لالتزاماته داخل الأجل المذكور فإن العقد يفسخ دون الحاجة لأي إنذار من جانب العارضة وانه على الرغم من دلك فإن العارضة سبق وان راسلتها منذ تاريخ 08/03/2018 من أجل الإعراب عن نيتها في تنفيذ الاتفاق من عدمه وان الرسالة وجهت إلى العنوان المتعاقد عليه ، وعليه فإنه يتضح أن العقد فسخ بخطئها. ومن حيث المقال المضاد ، فإنه حسب الاتفاق فإنه يجب على المدعى عليها المقابلة التقدم داخل أجل 60 يوما لتنفيذ التزاماتها وأداء باقي ثمن المبيع وإبرام عقد الوعد بالبيع دون حاجة لأي إشعار، وأنه حسب البند 8 من العقد المتعلق بالفسخ فإنه يبقى من حق المدعى عليها الاحتفاظ بما يمثل نسبة 20 في المائة من ثمن البيع، وبذلك فإن العقد إذا فسخ فقد كان ذلك بسبب خطأ المدعية أصليا ويبقى من حق العارضة الاحتفاظ بمبلغ 50.000,00 درهم التي تمثل نسبة 20 في المائة من ثمن البيع ، ملتمسا الحكم برفض الطلب الأصلي و في الطلب المضاد الإشهاد بفسخ عقد الحجز مع الاحتفاظ بالمبلغ المقدم و تحميل المدعى عليها الصائر. وأرفق الحكم بنسخة حكمين .

وبتاريخ 12/01/2022 الفي بالملف بمذكرة لدفاع المدعية جاء فيها ان العارضة أدلت بما يفيد بيع المدعى عليها الشقة للغير وهو نسخة من العقد التوثيقي المدلى به والذي تم تصويره من المحافظة العقارية المعنية من ملف الرسم العقاري عدد 63/128979 ، كما أدلت العارضة بوثيقة صادرة عن المدعى عليها مؤرخة في 15/05/2018 متممة لعقد الحجز وهي صورة من شهادة تؤكد مراجع عقد الحجز وتتضمن الرسم العقاري الفرعي موضوع الشقة المتعاقد بشأنها سنة 25/03/2014 لفائدة السيدة عزيزة (م.) وهي الوثائق التي لم تنازع فيها المدعى عليها بمقبول وبشكل جدي سواء عبر الطعن فيهم بالزور الفرعي على سبيل المثال أو الإدلاء بما يفيد كون شهادة الملكية موضوع الرسم العقاري عدد 63/128979 لا تزال في اسم الشركة المدعى عليها . وحول تمسك المدعى عليها ببنود عقد الحجز فإنها مجرد عقود ادعان وان تاريخ التوقيع على عقد الحجز كان بتاريخ 25/03/2014 ان الوثيقة المدلى بها المتممة لعقد الحجز المؤرخة في 15/05/2018 عبر تأكيد مراجعه مع الرسم العقاري الفرعي موضوع الشقة المتعاقد بشأنها هي دليل على استمرار العارضة في التمسك بعقد الحجز وفي زيارتها للمدعى عليها قصد الوقوف على إتمام البيع من جهة و من جهة أخرى لم تدل بالرسالة و بما يفيد التوصل بها و انه اعتبارا لكون المدعى عليها صرحت أنها راسلت المدعية بتاريخ 08/03/2018 يعد إقرارا انه إلى غاية 08/03/2018 لم تكن تعتبر عقد الحجز مفسوخ بقوة القانون كما حاولت ان تتمسك به من خلال سردها الزامية الحضور داخل اجل 60 يوما لأداء الفارق المتبقي من قيمة العقار موضوع البند 4 من عقد الحجز التي تفضلت بسرده بمذكرتها وبخصوص المقال المضاد فالمدعى عليها تحاول الإثراء بدون سبب على حساب المدعية وان المدعى عليها هي من أخلت بالتزامها ببيعها الشقة للغير وسعيها إلى المراوغة وأنها لم تتوصل بأي دعوة لإتمام البيع و المؤسسة البنكية وافقت على تمويل الشقة وان الأحكام المحتج بها لا تنطبق على النازلة. والتمست الحكم وفق المقال الافتتاحي وبرفض الطلب المضاد ، واحتياطيا إجراء بحث. وأرفقت التعقيب بصورة من رسالة و صورة من مراجع حكم تجاري .

وحيث أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 19/01/2022 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف:

حيث تعيب الطاعنة الحكم مجانبته للصواب فيما قضى به ، لأنه بالرجوع إلى عقد الحجز يتبين انه أشار إلى ان الشقة تقع بالمجموعة gh3 ، وهو ما لم يتضمنه العقد التوثيقي المتمسك به ، كما أن العنوان المضمن بعقد الحجز هو مجرد عنوان تجاري وليس نهائيا ، وان العنوان المعول عليه هو بعد استخراج الرسوم العقارية ، وان الحكم المستأنف أوّل البند 4 من عقد الحجز ، لأن الأمر لا يتعلق بأداء باقي الثمن أو الموافقة البنكية ، بل فقط في حالة عدم وجود الموافقة البنكية تسليم التزام لا رجعة فيه للمحجوز لفائدته وان الفقرة 4 من البند 4 صريحة على أن إخلال المحجوز لفائدته بإحدى الشرطين المنصوص عليهما في البند المذكور، فإن الحاجز يعتبر في حل من العقد، ومادام ان المستأنف عليها عبرت عن رغبتها في فسخ العقد، فإن ذلك لا يحتاج إلى إنذار وانه بالرجوع إلى عنوان المستأنف عليها بالعقد والعنوان بالمقال الإفتتاحي يتبين بأنها غيرت عنوانها دون أن تقوم بإشعار العارضة وفقا للبند 14 من العقد مما لا مجال معه للتمسك بأنه لم يتم إشعارها. والتمس إلغاء الحكم المستأنف والحكم برفض الطلب ووفق الطلبات المقابلة وتحميل المستأنف عليها الصائر . وأرفق المقال بنسخة حكم وطي التبليغ .

وبتاريخ 07/07/2022 تقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية جاء فيها انه خلافا لما تمسكت به الطاعنة، فإن العقد التوثيقي يشير إلى أن الرسم العقاري الذي تم بيعه يقع بالمجموعة 3 وان الشقة المحجوزة هي ذات الرسم العقاري عدد 128979/63 والتي تم إعادة بيعها لسيد عثمان (أ.) بتاريخ 03/07/2019 خلافا لما تم الإتفاق حوله، مما يتضح بأنه لا جدوى من توجيه إنذار دون التوصل وانه وان ضمنت العارضة بمقالها عنوان آخر ، فإن ذلك لا يلغي عنوانها بالعقد، وبأن المستأنفة هي التي أخلت ببنود العقد وقامت من تلقاء نفسها ببيع الشقة قبل الفسخ. والتمس أساسا رد الإستئناف وتأييد الحكم المستأنف واحتياطيا إجراء بحث . وأرفق المذكرة بصورة من وثيقة مؤرخة في 15/05/2018 .

وبتاريخ 28/07/2022 تقدم دفاع المستأنفة بمذكرة تعقيبية عرض فيها انه لا يوجد تطابق تام بين الشقة التي تم بيعها والشقة المحجوزة لفائدة المستأنف عليها وأكدت الدفوع الواردة بالمقال الإستئنافي، ملتمسا رد مزاعم المستأنف عليها والحكم وفقه .

وبناء على إدراج القضية بجلسة 20/10/2022 تقدم خلالها دفاع المستأنف عليها بمذكرة إسناد النظر جاء فيها أنها تلتمس رد الإستئناف وتأييد الحكم المستأنف ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 10/11/2022

محكمة الإستئناف

حيث تنعى الطاعنة على الحكم مجانبته للصواب في الوقت الذي اعتبر فيه الشقة موضوع الحجز هي نفس الشقة التي تم تفويتها للغير بالرغم من اختلاف عنوانهما ومكان تواجدهما ولم تأخذ المحكمة مصدرة الحكم المستأنف بكون المستأنف عليها هي من أخلت بالتزامها بعدم أداء باقي الثمن داخل الأجل المحدد في العقد، خاصة وأنها أنذرتها بعنوانها الذي قامت بتغييره دون إشعارها .

لكن ، حيث انه بالنسبة للدفع بكون الشقة التي تم تفويتها للغير ليست هي الشقة موضوع عقد الحجز، فإن الثابت من وثيقة المعلومات المتعلقة بالشقة المقتناة الصادرة عن المستأنفة بتاريخ 15/05/2018 والحاملة لتوقيعها أنها تتضمن رقم الشقة ورقم رسمها العقاري عدد 128979 ، وهو نفس الرسم العقاري المتعلقة بالشقة التي قامت المستأنفة بتفويتها لفائدة عثمان (أ.) حسب عقد التفويت التوثيقي المؤرخ في 14/10/2019 ، أما بالنسبة للدفع بكون المستأنف عليها هي من أخلت بالتزامها بعدم أداء باقي الثمن داخل أجل 60 يوما وأنها أشعرتها بذلك ، فإن عقد التخصيص تم إبرامه بتاريخ 05/03/2014 واستنادا لمقتضات الفصل 618-3 مكرر مرتين والذي تم بموجبه تغيير الفصل 618-3 بمقتضى القانون رقم 107.12 بتغيير وتتميم القانون 44.00 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.06.05 بتاريخ 03/02/2016 والذي تم نشره بالجريدة الرسمية عدد 6440 بتاريخ 18/02/2016 "، يمكن للبائع والمشتري قبل تحرير العقد الإبتدائي إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في طور الإنجاز" ، وهو العقد الجوازي المؤقت -الذي يسبق إبرام العقد الإبتدائي- والذي حددت مدة صلاحيته في 6 أشهر غير قابلة للتجديد استنادا للفصل 618-3 مكرر ثلاث مرات ، ومؤدى الفصل المذكور أن المستأنف عليها كبائعة تبقى ملزمة في الحالة التي لم يتراجع فيها المقتني داخل أجل شهر من إبرام عقد التخصيص أن تشعره بإبرام العقد الإبتدائي وفقا لمقتضيات الفصلين 618-3 و 618-3 مكرر قبل انتهاء صلاحية عقد التخصيص والتي لا تخضع للتجديد ، لأن العقد الإبتدائي هو الذي يحل محله وهو الذي يحق للبائعة – بعد انتهاء صلاحية عقد التخصيص- أن تتمسك به لإلزام المقتني باحترام بنوده ، ونفس الأمر بالنسبة للمقتني ، وبذلك فإن عدم إبرام العقد الإبتدائي بعد انتهاء صلاحية عقد التخصيص ، يجعل كل طرف من المتعاقدين مجردا من التزاماته المنصوص عليها في العقد المذكور ، وإذا كانت المستأنفة فرعيا تتمسك بكون المستأنف عليها فرعيا هي التي لم تنفذ التزامها وأنها أشعرتها بذلك، فإن الثابت من الإشعار الذي تتمسك به –بصرف النظر عن أن المستأنفة لم تتوصل به وتنازع فيه–انه مؤرخ في 03/03/2018 ، وتم توجيهه بعد إنتهاء صلاحية عقد التخصيص المؤرخ في 05/03/2014 دون أن توجه لها إشعارا بإبرام العقد الإبتدائي على الأقل داخل الأجل الذي دخلت فيه المادتين 618-3 مكرر مرتين و 618-3 مكرر ثلاث مرات حيز التنفيذ ، وهو ما لم تثبته ، مما لا يحق معه لشركة (إ. د. س.) التمسك بعقد منتهي الصلاحية أصبح معدوما لإلزام عزيزة (م.) بتنفيذ التزامها المضمن به، وبذلك يبقى معه من حق المستأنف عليها بعد انتهاء صلاحية عقد التخصيص المطالبة باسترداد مبلغ التسبيق وقدره 70.000,00 درهم والذي ينص البند 3.2.1 على تسلم شركة (إ. د. س.) له ، دون أن يلجأ الطرفان إلى إبرام العقد الإبتدائي، مما تبقى معه الدفوع المثارة من قبل الطاعنة عديمة الأساس ويتعين ردها ورد الإستئناف المثار بشأنها وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا

- في الشكل : قبول الإستئناف .

- في الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .