La Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel qui avait débouté des acquéreurs de leur demande tendant à la reconnaissance de leurs droits sur des parties communes, notamment un emplacement de parking, dans un immeuble en copropriété.

La Cour d’appel avait rejeté la demande, considérant que les acquéreurs disposaient d’un emplacement de parking et que leur allégation de ne pas pouvoir en jouir était infondée.

La Cour de cassation a censuré cette décision pour défaut de motivation et dénaturation des faits. Elle a relevé que la Cour d’appel n’avait pas recherché si les acquéreurs avaient la jouissance effective de l’emplacement de parking, alors même qu’ils soutenaient en être privés du fait des agissements de la venderesse.

La Cour de cassation a jugé que cette omission constituait un défaut de motivation et une dénaturation des faits, entachant la décision d’une erreur de droit. Elle a en conséquence cassé l’arrêt et renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel autrement composée pour qu’elle statue à nouveau, en tenant compte de l’ensemble des éléments de fait et de droit, et notamment des dispositions de la loi n° 18.00 relative au régime de la copropriété.

Après délibération conformément à la loi :

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée n° 2012/5235 rendue le 19 novembre 2012 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans l’affaire n° 2011/5643 que les demandeurs au pourvoi, Tahar.H et Tarik.H, allèguent avoir acheté à la défenderesse au pourvoi, la société dénommée Promotion, par acte authentique de vente en date du 6 septembre 2001, le bien immobilier dénommé « Al Qasri 5 », objet du titre foncier 32/38184, consistant en un appartement situé au premier étage d’une superficie totale de 296 mètres carrés, extrait du titre foncier mère 909 S. Ledit acte stipule que les parties communes que la défenderesse a considérées comme appropriées à la superficie du local acheté s’élèvent à 1055/10000. Le plan du sous-sol indique également que la place de parking attribuée au local acheté a une superficie de 32 mètres carrés et que la place de parking est considérée comme un droit réel commun à tous les copropriétaires conformément aux articles 3, 4 et 6 de la loi n° 18.00 relative au régime de la copropriété. Cependant, la défenderesse ne leur a pas permis d’accéder à l’espace réservé au stationnement de leurs véhicules en tant que droit réel commun. Les demandeurs ont constaté que la venderesse avait ajouté la majorité des droits communs au magasin « Al Qasri 1 », objet du titre foncier 33/38180, qu’elle possède au rez-de-chaussée de l’immeuble et dont la superficie est de 295 m2, les privant ainsi de la jouissance de leurs droits communs, puisqu’elle ne leur a attribué qu’une surface de 87 m2 pour garer leurs véhicules. En conséquence, ils ont demandé au tribunal de condamner la défenderesse à leur permettre de jouir de leurs droits communs dans le sous-sol de l’immeuble « Al Qasri 5 », objet du titre foncier 32/38184, qui s’élèvent à 1055/10000, et de déduire le nombre de mètres carrés qu’elle a ajouté à ses droits communs relatifs au magasin qu’elle possède dans « Al Qasri 1 », et de leur verser la somme de 50 000 dirhams à titre de dommages et intérêts, et, si nécessaire, de procéder à une expertise en la matière. Après la réponse de la défenderesse et une expertise réalisée par l’expert Saghir Bouchâib, qui a conclu que l’appartement des demandeurs dispose d’un garage d’une superficie de 32 m2, le tribunal de commerce a rendu un jugement rejetant la demande, confirmé par la Cour d’appel de commerce par la décision dont le pourvoi est demandé.

Considérant que les demandeurs au pourvoi critiquent la décision, dans leur unique moyen, pour défaut de motivation, contradiction et dénaturation des faits. En effet, il est indiqué dans sa motivation que « les appelants ont demandé à être mis en possession de leurs droits communs dans le sous-sol de leur immeuble Al Qasri 5, égaux à 1055/10000, qui leur sont attribués comme emplacement de stationnement pour leur véhicule d’une superficie de 32 m2, et ont demandé que ce nombre de mètres carrés soit déduit de ceux que l’intimée a ajoutés à ses droits communs dans l’immeuble Al Qasri 1 et qu’elle a affectés à un emplacement de stationnement pour son véhicule d’une superficie de 87 m2 », et que « il ressort de l’expertise de M. Saghir Bouchâib qu’après examen de l’acte de vente, du plan topographique et de la visite des lieux, il s’est avéré que l’appartement appartenant aux appelants dispose d’un garage d’une superficie de 32 m2 », et que « étant donné que les appelants disposent d’un emplacement de stationnement pour leur véhicule d’une superficie de 32 m2 et qu’ils reconnaissent cette superficie, leur allégation selon laquelle ils n’utilisent pas l’emplacement de stationnement qui leur est attribué reste sans fondement ». Or, les demandeurs au pourvoi ont expliqué en appel que l’expert a établi dans son rapport (page 5) qu’ils disposaient d’un emplacement de stationnement d’une superficie de 32 m2 et que l’intimée s’est emparée d’une superficie de 87 m2 et l’a ajoutée à son magasin Al Qasri 1, objet du titre foncier 32/38180, et que l’expert n’a pas confirmé dans son rapport que les demandeurs au pourvoi utilisaient un emplacement de stationnement pour leur véhicule, bien que la Cour, dans son ordonnance de référé, lui ait posé une question relative à la détermination de l’utilisation ou non par les demandeurs au pourvoi d’un emplacement de stationnement. En considérant qu’ils disposaient d’un emplacement de stationnement pour leur véhicule, la Cour a tiré une conclusion contraire à celle de l’expert et a dénaturé leurs arguments en considérant qu’ils reconnaissaient disposer de la superficie mentionnée, alors que cette reconnaissance ne peut être interprétée comme signifiant qu’ils utilisent un emplacement de stationnement. La décision est donc mal motivée et doit être annulée.

Considérant que le moyen est fondé. Il ressort des faits de l’espèce, tels qu’ils sont exposés dans la requête introductive d’instance, que les demandeurs au pourvoi ont demandé à être mis en possession de la surface réservée au stationnement de leur véhicule en tant que droit commun faisant partie de leurs droits réels communs, qui s’élèvent à 1055/10000, d’une superficie de 32 m2. Malgré l’argument des demandeurs au pourvoi dans leurs conclusions d’appel selon lequel ils n’utilisent pas la surface en question et que l’intimée s’est emparée de leurs droits et les a ajoutés à son local commercial, la surface de stationnement de ce local étant ainsi passée à 87 m2, la Cour a considéré qu’ils disposaient d’un emplacement de stationnement pour leur véhicule sur la base de leur reconnaissance et de la constatation de l’expert selon laquelle leur appartement dispose d’un garage d’une superficie de 32 m2. Or, les demandeurs au pourvoi ont soutenu à tous les stades de la procédure qu’ils ne bénéficiaient pas de la surface réservée au stationnement de leur véhicule et que l’expert s’est contenté d’indiquer dans son rapport que leur appartement disposait d’un emplacement de stationnement d’une superficie de 32 m2 selon l’acte de vente et le plan topographique, sans confirmer que les demandeurs au pourvoi utilisaient cette surface. Il apparaît donc que la Cour a fondé sa décision sur une conclusion erronée et a dénaturé l’objet de la demande des demandeurs au pourvoi ainsi que les conclusions de l’expertise, qui n’a pas tranché la question de savoir s’ils utilisaient ou non un emplacement de stationnement pour leur véhicule. Le grief soulevé par le moyen est donc fondé et justifie l’annulation de la décision.

Considérant que la bonne administration de la justice et l’intérêt des parties exigent que l’affaire soit renvoyée devant la même Cour pour qu’elle statue conformément à la loi.

Par ces motifs,

La Cour de cassation casse la décision attaquée et renvoie l’affaire et les parties devant la même Cour pour qu’elle statue à nouveau, composée d’une autre formation, conformément à la loi, et condamne la défenderesse au pourvoi aux dépens.

Elle ordonne que la présente décision soit transcrite sur les registres de la juridiction qui a rendu la décision attaquée, après le jugement attaqué ou en marge de celui-ci.

Ainsi fait et prononcé à l’audience publique tenue à la date indiquée ci-dessus dans la salle d’audience habituelle de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de Mme Malika Bendian, Présidente de la Chambre, Présidente, et de MM. Latifa Reda, Rapporteur, Khadija El Baine, Omar El Mansour et Mohamed El Karaoui, Conseillers, en présence de M. Mohamed El Fellahi, Procureur général du Roi, et avec l’assistance de M. Abderrahim Ait Ali, Greffier.