Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir de l'adjudicataire d'un immeuble loué et sur la régularité de la mise en demeure adressée au preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le demandeur ne justifiait pas de sa qualité de nouveau bailleur.
Devant la cour, l'appelant produisait le procès-verbal d'adjudication et le contrat de bail initial pour établir sa substitution dans les droits du bailleur originaire. La cour retient que ces pièces suffisent à prouver la qualité de bailleur de l'acquéreur, qui, en tant que successeur à titre particulier, est fondé à réclamer les loyers échus depuis son acquisition.
Elle accueille également la demande additionnelle en paiement des loyers courus en cours d'instance. En revanche, la cour confirme le rejet de la demande en résiliation et en expulsion, considérant que la mise en demeure est irrégulière dès lors qu'elle a été notifiée au père du représentant légal de la société preneuse et non à la personne morale elle-même.
Le jugement est par conséquent infirmé sur le volet du paiement des loyers mais confirmé pour le surplus.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
بناءا على المقال الاستئنافي مع طلب إضافي الذي تقدم به المستأنف بواسطة نائبه المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 02/04/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم رقم 2825 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 13/07/2023 في الملف عدد 1282/8207/2023 و الذي قضى في الشكل بعدم قبول الطلب وتحميل رافع الصائر.
حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف .
وحيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .
و في الموضوع :
يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد فيصل (ب.) تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي مسجل ومؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 10/04/2023 عرض من خلاله أنه يكري للمدعى عليها المحل الكائن برقم 3 زنقة سبو رقم 6 أكدال الرباط بسومة شهرية قدرها 3500,00 درهم ، وأنها توقفت عن أداء واجبات الكراء من 01/07/2022 إلى نهاية شهر مارس 2023 ،وأنها توصلت بإنذار من أجل الإفراغ إلا أنها لم تستجب ، والتمس الحكم عليها بأن تؤدي له مبلغ 31.500,00 درهم عن واجبات الكراء ومبلغ 3.000,00 درهم تعويضا عن التماطل وفسخ العلاقة الكرائية والحكم تبعا لذلك بإفراغها هي أو من يقوم مقامها أو بإذنها من المحل المكترى تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 100000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ والتصريح بشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر ، وأرفق مقاله بشهادة من المحافظة العقارية ومحضري تبليغ إنذار.
وبناءا على إدراج الملف بجلسة 08/06/2023 توصل والد الممثل القانوني للشركة وتقرر إشعار نائب المدعي بإثبات صفته في الدعوى ، وبناء على إدراج الملف بجلسة 06/07/2023 ، أدلت الأستاذة الزركاني نيابة عن الأستاذ الأوراوي بمذكرة يوضح من خلالها أن المدعي اشترى العقار موضوع النازلة بواسطة المزاد العلني وأنه عقب تسجيل شرائه للعقار أشعر المدعى عليها بمقتضى إنذار بأنه أصبح المالك الجديد للعقار وطالب منها تمكينه بالواجبات الكرائية إلا أنها لم تستجب وأنه أدلى بشهادة عقارية تثبت تملكه للعقار موضوع الدعوى ، ملتمسا الحكم وفق مقاله الافتتاحي.
و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه الطاعن وجاء في أسباب استئنافه حول الطلب الأصلي أن الحكم المطعون فيه قضى بعدم قبول دعواه معللا قضاءه بهذا الخصوص بحيثية جاء فيها ما يلي '' حيث أنذرت المحكمة المدعي بإثبات صفته في الدعوى إلا أنه اكتفى بتوضيح أفاد من خلاله أنه اشترى العقار بالمزاد العلني دون أن يدلي بمقبول لإثبات ذلك ولا بما يثبت علاقة الكراء المزعومة'' وأنه من جهة أولى فإنه قد أدلى خلال جريان المسطرة ابتدائيا بما يفيد شراءه للعقار بالمزاد العلني ويعاود الإدلاء بمحضر تنفيذي بيع عقار ذي الرسم العقاري عدد 50/6039 وكذا بدفتر التحملات، كما يدلي بنسخة مصادق عليها من عقد الكراء الذي كان يربط المالك السابق للعقار السيد علي (ب.) بالمستأنف عليها والذي حله محله ، وبذلك يتضح أن العلاقة الكرائية ثابتة في النازلة على عكس ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه، الشيء الذي يجعل الحكم المستأنف قد جاء مجانبا للصواب فيما قضى به، وحول الطلب الإضافي أنه عقب صدور الحكم المستأنف استجدت واجبات كرائية جديدة عن الفترة الممتدة ما بين 01/04/2023 و31/03/2024 وجب فيها 3500,00 درهم x 12 شهرا - 42.000.00 درهم ، ملتمسا قبول المقال شكلا وموضوعا بإلغاء الحكم المستأنف وحول الطلب الأصلي الحكم على المستأنف عليها شركة S.A.C. بأدائها له الواجبات الكرائية العالقة بذمتها والمحددة في مبلغ 31.500,00 درهم والحكم على المستأنف عليها بأدائها له مبلغ 3.000,00 درهم كتعويض عن التماطل والحكم بفسخ العلاقة الكرائية والحكم تبعا لذلك بإفراغ المستأنف عليها من المحل الكائن برقم 3 زنقة سبو رقم 6 أكدال الرباط هي أو من يقوم مقامها أو بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000,00 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ والتصريح بشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المستأنف عليها الصائر ، وحول الطلب الاضافي الحكم على المستأنف عليها بأدائها لفائدته مبلغ 42.000,00 درهم الذي يمثل الواجبات الكرائية الحالة على الفترة من 01/04/2023 الى 31/03/2024 و شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المستأنف عليها الصائر ، وأرفق المقال بنسخة من الحكم المستأنف ونسخة من عقد الكراء وصورة محضر تنفيذي بيع عقار ذي الرسم العقاري عدد 50/6039 وصورة لدفتر التحملات .
و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 14/11/2024 حضر نائب المستأنف ورجع مرجوع البريد بملاحظة غير مطلوب فتقرر حجز القضية للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 21/11/2024
محكمة الاستئناف
حيث عرض الطاعن أوجه استئنافه تبعا لما سطر أعلاه .
وحيث إنه وحسب الثابت من أوراق الملف أن المستأنف سبق وأن أدلى بشهادة ملكية لإثبات صفته كمالك ومكري جديد حل محل المالك و المكري السابق ، وأنه وامام هذه المحكمة وعملا بالأثر الناشر للاستئناف أدلى بنسخة لعقد الكراء الذي أبرم سابقا بين المستأنف عليها كمكترية و المكري المالك السابق علي (ب.) ، كما أدلى بمحضر تنفيذي بيع عقار ذي الرسم عدد 50/6039 حيث تمت عملية السمسرة ورسا المزاد على المستأنف بحيث أصبح مالكا للرسم العقاري المذكور ، وهو المحضر الذي أشير فيه أن هذا الرسم كان بملكية السيد علي (ب.) و بصفته المنفذ عليه ، كما أدلى بدفتر التحملات ، وبذلك تكون صفة المستانف كمالك ومكري جديد حل محل المالك والمكري السابق ثابتة ، ولأنه بصفته خلف خاص فإنه يحل محل المكري السابق الذي أبرم عقد الكراء مع المستانف عليها وهو العقد الذي ليس بالملف أنه قد تم انهاؤه رضاءا أو قضاءا ، وبذلك يبقى المستأنف محقا في المطالبة بواجبات الكراء الذي أضحت حالة وذلك ابتداءا من 1/7/2022 الى غاية متم مارس 2023 طالما أن التاريخ الذي رسا عليه المزاد كان خلال يونيو 2022 أي أن المدة المطلوبة جاءت بعد أن رسا عليه المزاد وأضحت صفته كمالك ومكري قائمة ، مما يتعين معه الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول طلب واجبات الكراء و الحكم من جديد بقولها شكلا وفي الموضوع بأداء المستانف عليها لفائدة المستأنف كراء المدة المذكورة على أساس سومة 3500 درهم بما مجموعه 31500 درهم عن تسعة اشهر مع تأييده فيما قضى به من عدم قبول طلب فسخ عقد الكراء و الإفراغ طالما أن الإنذار المؤسس عليه الطلب ثبت بعد الرجوع اليه أنه بلغ بعنوان الممثل القانوني للمستأنف عليها وتم التوصل به من طرف والده و الذي لاصفة له في تسلم الإجراء المذكور نيابة عنها طالما أن الأمر يتعلق بشركة ذات شخصية معنوية وليس بشخص طبيعي ، كما أن التبليغ تم بعنوان الممثل القانوني وليس بعنوان المستأنف عليها ، وبالتالي لا يمكن اعتبار التبليغ المذكور للقول بتماطل المستأنف عليها وبالتبعية إنهاء عقد الكراء وإفراغها، وأنه لهذه العلة وجب تأييد الحكم المستأنف في هذا الشق.
وحيث إنه يتعين جعل الصائر بالنسبة .
في الطلب الإضافي : حيث تقدم المستأنف بطلب إضافي مؤدى عنه الرسم القضائي التمس من خلاله الحكم على المستأنف عليها بأدائها لفائدته كراء المدة من 1/4/2023 الى غاية 31/3/2024 .
وحيث إن الواجبات المطلوبة تعتبر من الطلبات المترتبة عن الطلب الأصلي ويجوز تقديمها أمام هذه المحكمة عملا بمقتضيات الفصل 143 من ق م م وبالنظر لثبوت المديونية فإنه يتعين الاستجابة للطلب .
وحيث إنه يتعين تحميل المستأنف عليها الصائر.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و غيابيا في حق المستأنف عليها:
في الشكل : قبول الاستئناف والطلب الاضافي .
في الموضوع : إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول طلب أداء واجبات الكراء والحكم من جديد بقبوله شكلا وموضوعا بأداء المستأنف عليها شركة S.A.C. لفائدة المستأنف فيصل (ب.) مبلغ 31500.00 درهم واجب كراء المدة من 01/07/2022 الى متم مارس 2023 و تأييده في باقي مقتضياته وجعل الصائر بالنسبة.
في الطلب الإضافي: بأداء المستأنف عليها لفائدة المستأنف مبلغ 42000.00 درهم واجب كراء المدة من 01/04/2023 الى متم مارس 2024 وتحميلها الصائر .