Source
Non publiée : Autorité de la chose jugée : le preneur ne peut contester la qualité du bailleur pour refuser le paiement des loyers dès lors qu'une décision antérieure a définitivement statué sur cette question (CA. com. Casablanca 2019)
Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir des bailleurs dont le titre de propriété est contesté. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement formée par les héritiers du contractant initial. L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, arguant que la propriété de l'immeuble ayant été transférée à un tiers, seuls les nouveaux propriétaires avaient qualité pour réclamer les loyers. La cour écarte ce moyen en retenant qu'il se heurte à l'autorité de la chose précédemment jugée par un précédent arrêt ayant déjà statué sur la qualité à agir des bailleurs entre les mêmes parties. Elle rappelle à ce titre que la relation locative découle du contrat de bail, qui demeure en vigueur, et non du droit de propriété, rendant inopérante toute discussion sur la titularité de ce dernier. Faisant droit à la demande additionnelle des intimés, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est donc confirmé, avec ajout de la condamnation au titre des loyers postérieurs.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به شركة (ب. إ. ب. ف.) بواسطة نائبها المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 21/06/2019 و التي تستأنف بمقتضاه الحكم رقم 677 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 21/02/2019 في الملف عدد 1726/8206/2018 و الذي قضى بخصوص الطلب الأصلي وطلب ادخال الغير في الشكل بقبول الدعوى عدا طلب الإدخال ، وفي الموضوع الحكم على المدعى عليها شركة (ب. إ. ب. ف.) في شخص ممثلها القانوني السيد المرحوم حسن (م.) بأدائها للمدعين مبلغ 150000.00 درهم الذي يمثل واجب الكراء عن المدة من غشت 2017 الى ماي 2018 مع النفاد المعجل و تحميلها الصائر و برفض الباقي.
حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعنة بالحكم المستأنف .
حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .
في الطلب الإضافي : حيث إن الطلب الإضافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا عملا بمقتضيات الفصل 143 من ق.م.م.
في الموضوع :
يستفاد من وثائق الملف و الحكم المطعون فيه أن السادة ورثة الكبير (ج.) تقدموا بواسطة نائبهم بمقال افتتاحي مسجل و مؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 04/05/2018 عرضوا من خلاله أنهم يكرون للمدعى عليها المحل التجاري الكائن بالرقم [العنوان] للشركة المدعى عليها بمقتضى عقد الكراء المصحح الإمضاء بتاريخ 17-04-2015 بسومة 15000.00 درهم و أنها تقاعست عن أداء الواجبات الكرائية عن المدة من غشت 2017 الى ماي 2018 رغم إنذارها ملتمسين الحكم عليها بأدائها لهم مبلغ 150000.00 درهم واجبات الكراء عن المدة من غشت 2017 الى ماي 2018 مع النفاد المعجل و الفوائد القانونية من تاريخ الحكم و جعل الصائر على من يجب، و أدلوا بصورة شمسية من عقد كراء ومن محضر تبليغ إنذار و صورة شمسية من رسم إراثة.
وبناءا على مذكرة جواب و إدخال الغير في الدعوى المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة دفاعها بجلسة
19-07-2018 و التي أوضحت من خلالها أساسا من حيث الشكل أن صفة المدعين غير ثابتة لكون العقار المكرى في اسم السيد العربي (جص.) كما هو ثابت من خلال شهادة المحافظة العقارية رسم عدد 85352/03 وبصفة ثانوية كون المحكمة الإبتدائية بالربط سبق لها وأن قضت بتاريخ 08-11-2017 ملف مدني رقم 679/1201/2016 أن العلاقة الكرائية انتقلت من المكري السابق مورث المتدخلين الى المالك الجديد و هو المدعي أي السيد العربي (جص.) ، وأنه و الحالة هذه فإن الصفة من النظام العام و أن الدعوى على حالتها لاغية، ملتمسة الحكم بعدم قبول الدعوى و تحميل المدعي الصائر، و أدلت بصورة شمسية من شهادة ملكية و من حكم ابتدائي.
و بناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المدعون بواسطة دفاعهم بجلسة 11-10-2018 أوضحوا من خلالها كون الدفع بانعدام الصفة في المطالبة هو دفع يهم الغير و لا يمكن للمدعى عليها أن تدفع به لمجرد مطالبتها من طرف الغير بالإفراغ للإحتلال بدون سند بعلة أن سندها في التواجد بالعقار له مبرر اتفاقي مشروع سنده عقد الكراء الذي يجمع بينها و بينهم و أن العلاقة الكرائية لازالت قائمة بين الأطراف بمقتضى عقد الكراء المستدل به و أن الملكية المتنازع حولها لا يمكن الإحتجاج بها من طرف المكترية أمام ثبوت العلاقة بينهم و أنه سبق لهم و ان استصدروا حكما بالأداء و الإفراغ ضد المدعى عليها وسبق لها إثارة نفس الدفع و هو ما ردت عليه محكمة الاستئناف التجارية بعلة أن " لا مجال لما أثارته الطاعنة بخصوص ملكية المحل موضوع الدعوى لأن العلاقة الكرائية تستمد من عقد الكراء الذي مازال قائما و لا يوجد بالملف ما يفيد فسخه اتفاقا أو قضاءا. ملتمسين الحكم وفق الطلب وأدلوا بصورة شمسية من شهادة ملكية و حكم تجاري و من قرار استئنافي.
و بعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفته شركة (ب. إ. ب. ف.) بواسطة نائبها و التي جاء في أسباب استئنافها حول الصفة أنها غير ثابتة للمستأنف عليهم بدليل شهادة المحافظة العقارية التي تفيد على أن العربي (جص.) هو المالك الحقيقي وهو المكري الوحيد، وبدليل شهادة المحافظة العقارية أيضا، وأن الحكم الإبتدائي التجاري جانب الصواب عندما قبل الدعوى شكلا ، وبالتالي فإنها تكون محقة في أن تلتمس إلغاء الحكم المستأنف لهذا السبب وبعد التصدي الحكم بعدم قبول الدعوى شكلا واحتياطيا وأن الملكية في إسم السيد العربي (جص.) ، وأن هذا الأخير تقدم أمام ابتدائية الرباط انتهى بالحكم والذي يفيد على أن العلاقة الكرائية أصبحت بينها والعربي (جص.) وأن ورثة (ج.) لا صفة لهم، وأنه ورغم كل هذا أصدرت المحكمة التجارية بالرباط حكمها رقم 677 والمشار السيد سابقا ، والذي لا يستند على أي أساس، لذلك تلتمس إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم بعدم قبول الدعوى وتحميل المستأنف عليهم الصائر و احتياطيا إلغاء الحكم المستأنف والحكم برفض الطلب وتحميل المستأنف عليهم الصائر. وأرفقت المقال بنسخة الحكم التجاري المستانف، نسخة من الحكم الابتدائي.
و بناءا على المذكرة الجوابية مع طلب اضافي مؤدى عنه الرسم القضائي المدلى بهم من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم و الذين أوضحوا حول الدفع المثار بخصوص الصفة أن الطرف المستأنف لا زال مصرا في كتاباته على انعدام صفتهم في إقامة الدعوى موضوع النازلة ، مستندا في ادعائه على أن المالك الفعلي للعقار هو السيد العربي (جص.) ، والحال أنه قد سبق الفصل في هذه النقطة من طرف محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء بموجب قرارها رقم 467 في الملف عدد 4799/8206/2017، و ذلك بتاريخ 24/01/2018 ، حيث قضت بصحة الصفة بالنسبة لهم ، و أنه رغم سبقية البت في هذه النقطة المثارة من طرف المستأنف مرارا وتكرارا ، فقد أعاد نفس الدفع مرة أخرى على أنظار المحكمة التجارية مصدرة الحكم المستأنف ذي الرقم 677 في الملف عدد 1726/8206/2018 و الصادر بتاريخ 21/02/2018 ، و التي سارت على نفس التوجه ، و أمام كل هذه الأحكام لا يسع المحكمة سوى الإقتناع بصفتهم نظرا لسبقية البت فيها ، والحكم تبعا بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به ، خاصة وأن المستأنف قد اتخذ من استئنافه و إثارته لنفس الدفع رغم علمه بسبقية الفصل فيه سوى التماطل في أداء ما تخلذ بذمته من واجبات کرائية لفائدتهم وحرمانهم من مقابل اعتماره للمحل التجاري الذي يكتريه منهم وهذا التماطل ثابت في حقه ، وبخصوص الطلب الإضافي الرامي إلى أداء الوجيبة الكرائية وأن المستأنف لم يؤدي إلى غاية يومه الواجبات الكرائية المتخلدة في ذمته، منذ تاريخ ابريل 2018 إلى حدود اکتوبر 2019 بحسب سومة شهرية قدرها 15.000,00 درهم ، لذلك يلتمسون تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من أداء واجبات کراء، و الكل مع ما يترتب عنه قانونا، و بخصوص الطلب الاضافي الحكم على المستأنف بأدائه لفائدتهم مبلغ إضافي قدره 285.000.00 درهم الممثل للشهور المتخلدة في ذمتها مند ابريل 2018 إلى أكتوبر 2019.وأرفقوا المذكرة بنسخة القرار الاستئنافي .
و بناءا على المذكرة التوضيحية المدلى بها من طرف السيد العربي (جص.) بواسطة نائبه و الذي أوضح أن الدعوى المقدمة من المدعين وكذا مقال استئناف "شركة (ب. إ. ب. ف.)" ، يخرجان عن الإختصاص النوعي للمحكمة ، استنادا للمادة 5 من القانون رقم 53.95 المحدث للمحاكم التجارية في مقطعيه 1 و2 ، اعتبار أن الطرف المكري، المدعو الكبير (ج.)، شخص ذاتي ،لم يدل بصفته التجارية طبقا لمقتضيات المواد 6 و11 و37 من مدونة التجارة، أو مسيرا للشركة المستأنفة ذات المسؤولية المحدودة بشريك وحيد، قبل تصفيتها وأن شركة المستأنفة التي كانت تملك المحل قد صفيت، باعتبارها شخصا معنويا تجاريا، قبل إبرام العقد بين المدعو الكبير (ج.) و "شركة (ب. إ. ب. ف.)"، والحالة هذه فالنزاع المعروض على المحكمة يخرج موضوعيا عن اختصاصها، اعتبارا الإنعدام صفة المدعو الكبير (ج.) كتاجر أو كمسير لشركة المستأنف قبل تصفيتها، خاصة وأن الشركة المستأنفة ذات المسوولية المحدودة بشريك وحيد، التي كانت تملك المحل، قد صفيت بسنين قبل إبرام العقد بين المدعو الكبير (ج.) و"شركة (ب. إ. ب. ف.)"، كما أن المستأنفة لا يمكنها أن تدعي جهلها بعدم تملك من تعاقدت معه للعين المكراة نظرا للمقتضيات التجارية المذكورة وكذا لمقتضيات القانون العقاري، والحالة هذه فان العقد موضوع نازلة الحال لا يدخل الفصل فيها لإختصاص النظر فيه للقضاء التجاري أصلا للأسباب المذكورة أعلاه ولكل ما تراه المحكمة مبررا لذلك، وأن تواطؤ طرفي الدعوى بارز من خلال الخروقات التي تشوب عملية تعاقدهما بتجاهلهما المقتضيات قانونية صريحة تؤكد انعدام صفة المدعين ورثة المدعو الكبير (ج.) وكذا"شركة (ب. إ. ب. ف.)" .في التعاقد على ملك الغير وأن تقاضي طرفي الدعوى بسوء نية، ظاهر من تمطيط النزاع، فمن جهة المكري يستفيد من دخل كراء محل لا علاقة له به ، ومن جهة ثانية الطرف المكتري يستغل محل المستأنفة، الذي كان يعلم أنه مالك له من خلال الشهر التجاري والعقاري القانوني لذلك، ويثبت بشكل جلي سوء نيتها و في بذلك كله تظهر محاولة الطرفين تضليل العدالة لأن الحقائق الواقعية والقانونية بارزة من کون طرفي الدعوى أنشأ بعقد كراء موقع بين شخص طبيعي، يدعى عبد الكبير (ج.) ، مؤرخ في 01/11/2014 وبين الشركة المسماة "(ب. إ. ب. ف.)" لتأسيس علاقة كرائية وهمية، حتى يؤكد صفتهما في شتى مناحي التقاضي، وبالتالي السطو على عقارها ، وأن إجراءات الشهر التجاري بالمحكمة التجارية بالرباط وكذا إجراءات الشهر العقاري بالمحافظة العقارية بالرباط بشأن تملك المستأنفة العقار موضوع الكراء تؤكد بطلان تصرف وسوء نية طرفي العقد الكرائي الوهمي بينهما، لذلك يلتمس اساسا القول بعدم الاختصاص النوعي للمحكمة، احتياطيا رفض الدعوى، وجعل الصائر على من يجب قانونا.
و بناءا على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 25/12/2019 بلغ نائب المستأنفة بكتابة الضبط وألفي بالملف مذكرة توضيحية لنائب المطلوب حضوره فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 30/12/2019 .
محكمة الاستئناف
حيث عرضت الطاعنة أوجه استئنافها تبعا لما سطر أعلاه .
وحيث إنه بالرجوع الى وثائق الملف تبين أنه سبق وأن صدر قرار استئنافي تحت عدد 467 بتاريخ 24/1/2018 في إطار ملف رقم 4799/8206/2017 حسم النزاع بشأن صفة المستأنف عليهم واعتبر أن صفتهم قائمة مادام أنهم قد حلوا محل مورثهم بعد وفاته والتي ثبت ارتباطها بالمورث المذكور بعقد كراء ابتداءا من تاريخ 1/11/2014 وأضافت محكمة الاستئناف بأنه لامجال لما أثارته الطاعنة بشأن ملكية المحل موضوع الدعوى لأن العلاقة الكرائية تستمد من عقد الكراء الذي مازال قائما وأنه لايوجد بالملف ما يفيد فسخه اتفاقا أو قضاءا وعلى هذا الأساس ردت استئناف الطاعنة التي استدلت في نفس القرار بالحكم المستدل به من طرفها أمام هذه المحكمة بتاريخ 8/11/2017 في إطار ملف عدد 679/1201/2016 والذي كان سابقا عن صدور القرار الاستئنافي المشار إليه أعلاه وأنه و بحسم محكمة الاستئناف في صفة المستأنف عليهم واعتبارهم طرف مكري فإنه لم يكن للطاعنة إعادة إثارة نفس السبب لأن من شأن اثارة ذلك المساس بقاعدة قوة الشيء المقضي به .
وحيث إنه تبعا لذلك يتعين رد الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس وتاييد الحكم المتخذ لمصادفته للصواب .
في الطلب الإضافي :
حيث تقدم المستأنف عليهم بطلب إضافي مؤدى عنه التمسوا من خلاله الحكم على الطاعنة بأدائها لفائدتهم كراء المدة من 1/4/2018 الى أكتوبر 2019 .
وحيث إن الواجبات المطلوبة تعتبر من الطلبات المترتبة عن الطلب الأصلي ويجوز تقديمها أمام هذه المحكمة عملا بمقتضيات الفصل 143 من ق م م ولأن الأداء يكون مقابل الانتفاع ولثبوت المديونية فإنه يتعين الاستجابة للطلب لكن في حدود مبلغ 255000 المترتب عن المدة من 1/6/2018 الى متم اكتوبر 2019 على اعتبار أن الحكم المستأنف قضى بالأداء الى غاية متم ماي 2018 وبالتالي فإن المدة اللاحقة تكون من يونيو 2018 وليس من أبريل 2018 كما جاء في الطلب الإضافي .
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا.
في الشكل : قبول الاستئناف والطلب الإضافي .
في الموضوع : بتأييد الحكم المستانف وتحميل المستانفة الصائر .
في الطلب الإضافي : بأداء المستأنفة لفائدة المستأنف عليهم مبلغ 255000 درهم كراء المدة من 1/6/2018 الى غاية متم أكتوبر 2019 مع جعل الصائر بالنسبة .