Mot clé
Valorisation du fonds de commerce

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des composantes de la propriété commerciale. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé une indemnité sur la base d'une première expertise. L'appelant, bailleur, contestait cette évaluation en invoquant des erreurs manifestes d'appréciation. S'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour écarte la méthode d'évaluation des éléments matériels et immatériels proposée par l'expert pour la valorisation du fonds de commerce. Elle retient que, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, cette valeur doit être déterminée au regard des seules déclarations fiscales des quatre dernières années, ce qui conduit à retenir un montant correspondant au faible bénéfice net moyen de l'activité. En revanche, la cour valide l'évaluation du droit au bail proposée par le même expert, la jugeant fondée sur la valeur locative de marché, la localisation et l'ancienneté de l'occupation. La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en réévaluant à la hausse le montant total de l'indemnité d'éviction due au preneur.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial en cas de congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité fixée par expertise. L'appel principal du bailleur et l'appel incident du preneur portaient sur le quantum de cette indemnité, soulevant la question de savoir si l'absence de déclarations fiscales du preneur faisait obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, la valorisation du fonds de commerce, notamment de ses éléments incorporels, est conditionnée par la production des déclarations fiscales des quatre dernières années. Faute pour le preneur de justifier de telles déclarations, la cour considère que c'est à bon droit que l'expert et le premier juge ont écarté toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation. La cour valide en revanche les critères techniques retenus pour l'évaluation du droit au bail et des améliorations. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le montant de l'indemnité, que la cour réduit après avoir ajusté le poste relatif aux frais de déménagement.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant contestait cette évaluation, soulevant la question des critères de calcul, notamment la prise en compte de la clientèle, du droit au bail, des frais de licenciement et d'un pas-de-porte non prouvé. La cour rappelle que l'indemnité est régie par l'article 7 de la loi 49-16 et que la valeur de la clientèle et du fonds de commerce doit s'apprécier au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années. Dès lors que celles-ci faisaient état d'un chiffre d'affaires et de bénéfices nuls, la cour écarte toute indemnisation à ce titre. Elle valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur le différentiel entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, et juge que les frais de licenciement ne sont pas un élément de l'indemnité légale. La cour relève en outre que le preneur, ayant subsidiairement conclu en première instance à l'octroi du montant fixé par l'expert, ne pouvait utilement critiquer en appel le jugement lui ayant alloué cette somme. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.