Mot clé
Modification substantielle du local loué

Saisie d’un pourvoi portant sur un litige relatif à l’exécution d’un bail commercial, la Cour de cassation précise l’étendue de l’obligation d’instruction des juges du fond en présence de procès-verbaux de constat d’huissier présentant des contradictions quant à la modification alléguée des locaux loués.

En l’espèce, le bailleur sollicitait la résiliation du bail assortie d’une indemnisation, reprochant au preneur d’avoir substantiellement modifié les lieux loués en procédant à leur division matérielle interne pour y exercer deux activités commerciales distinctes, en violation tant des stipulations contractuelles que des dispositions de l’article 24 de la loi n° 49.16 régissant les baux commerciaux. À l’appui de ses prétentions, le bailleur versait aux débats un procès-verbal d’huissier constatant expressément la division effective du local en deux parties distinctes. De son côté, le preneur produisait un procès-verbal ultérieur se limitant à relever, depuis l’extérieur des lieux, la présence de deux portes métalliques ainsi que l’absence apparente de modification de la superficie initialement louée.

Pour rejeter les prétentions du bailleur, la cour d’appel avait écarté le constat produit par ce dernier, estimant qu’il établissait seulement l’existence simultanée de deux activités commerciales distinctes, sans démontrer de manière explicite la matérialité de la division du local, tout en privilégiant le constat produit par le preneur, pourtant limité à une appréciation sommaire et extérieure.

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle considère qu’en présence de constats contradictoires portant sur un élément factuel déterminant pour l’issue du litige – en l’occurrence la modification matérielle interne des locaux loués –, la cour d’appel ne pouvait légalement se déterminer sur la base d’un procès-verbal superficiel se bornant à une simple observation extérieure des lieux. Elle aurait dû, en application des principes directeurs du procès et conformément à son obligation d’instruction, recourir à une mesure complémentaire appropriée, telle qu’une expertise judiciaire ou un transport sur place, afin de vérifier précisément la réalité de la division alléguée par le bailleur.

Faute d’avoir ordonné cette mesure d’instruction nécessaire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale et l’a entachée d’un défaut de motivation équivalant à son absence.

Par ces motifs, la Cour de cassation prononce la cassation et l’annulation de l’arrêt attaqué, renvoyant les parties devant la même cour d’appel autrement composée afin qu’il soit procédé à la mesure d’investigation indispensable à la juste résolution du litige, conformément aux exigences de motivation prévues par la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux.