Mot clé
Expulsion du sous-locataire

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial portant sur un local appartenant à une collectivité territoriale, la cour d'appel de commerce examine la compétence de la juridiction commerciale et la qualité à agir du sous-bailleur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale au motif que le bien relevait du domaine public, ainsi que le défaut de qualité à agir du bailleur, simple preneur principal. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence en retenant que les dispositions de la loi n° 49-16 s'appliquent aux biens du domaine privé des collectivités territoriales dès lors qu'ils ne sont pas affectés à un service public.

Elle juge ensuite que le preneur principal, sous-bailleur, a qualité pour agir en résiliation contre le sous-locataire, dès lors que le bail principal n'interdit pas la sous-location et que la cession du droit au bail a été régulièrement notifiée au débiteur. Le manquement du sous-locataire à son obligation de paiement étant établi, la résiliation est justifiée.

La cour relève toutefois que le premier juge a statué ultra petita en condamnant le preneur à une somme supérieure à celle demandée. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de la condamnation pécuniaire et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la résiliation d'un contrat de gérance principal sur un contrat de sous-gérance. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'occupant, le considérant sans droit ni titre. L'appelant contestait la compétence de la juridiction commerciale au profit de la juridiction administrative et soutenait, sur le fond, que son propre contrat de gérance, conclu avec le gérant initial, lui conférait un titre d'occupation opposable à la propriétaire. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence, le premier juge ayant déjà statué sur ce point par un jugement distinct. Sur le fond, la cour retient que le contrat de gérance principal, liant la propriétaire au gérant initial, a été judiciairement résilié par une décision passée en force de chose jugée. Elle en déduit, au visa de l'article 699 du dahir des obligations et des contrats, que la résiliation du contrat principal entraîne de plein droit la résiliation du contrat de sous-gérance. Le titre de l'appelant étant dès lors devenu caduc, son occupation est dépourvue de tout fondement juridique. Le jugement ordonnant l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et les effets d'un contrat de location portant sur un local commercial relevant du domaine des habous. Le tribunal de commerce avait qualifié la relation de gérance libre et, constatant l'impayé, avait prononcé la condamnation au paiement des redevances ainsi que l'expulsion du preneur. Devant la cour de renvoi, l'appelant soulevait d'une part la perte de qualité à agir du bailleur dont le propre bail avec le propriétaire avait été résilié, et d'autre part le caractère sans objet de la demande d'expulsion. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que la convention, portant sur un bien habous exclu du statut des baux commerciaux, est soumise aux seules règles du droit commun des obligations. Elle écarte le moyen tiré de la perte de qualité à agir du bailleur, au motif que les redevances réclamées sont antérieures à la résiliation de son propre titre locatif. Toutefois, la cour juge que la demande d'expulsion est devenue sans objet dès lors qu'une décision de justice définitive, rendue dans une autre instance, a déjà ordonné l'expulsion de l'occupant à la demande du propriétaire originaire. La cour procède néanmoins à une minoration des sommes dues pour tenir compte d'une période de trouble de jouissance imputable au bailleur. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur le chef de l'expulsion, réforme le montant des condamnations et le confirme pour le surplus.

En vertu de l’article 19 du dahir du 25 décembre 1980, la sous-location non autorisée par le bailleur emporte la résiliation de plein droit du bail principal dès lors que l’expulsion du sous-locataire, considéré comme un occupant sans droit ni titre, est judiciairement ordonnée.

Commet par conséquent une violation de la loi la cour d’appel qui, tout en constatant le caractère illégal de la sous-location et en prononçant l’éviction des sous-locataires, maintient néanmoins en vigueur le contrat de la locataire principale.

La Cour suprême censure un tel raisonnement, rappelant que le sort du bail originaire est indivisible de celui de la sous-location prohibée. En dissociant les deux situations, la juridiction du fond a fondé sa décision sur une motivation viciée équivalente à un défaut de base légale, justifiant la cassation.