TPI,Casablanca,05/12/2005,5600

Identification

Juridiction

: Tribunal de première instance

Pays/Ville

: Maroc, Casablanca

Date de décision

:  05/12/2005

Type de décision

: Jugement

ID

: 1149

Numéro de décision

: 5600

Numéro de dossier

: 3795/22/2005

Chambre

: Néant

Abstract

Thème: 

  • Voies d'exécutionSaisie Immobilière

Mots clés

Adjudication, Preuve, Procés verbal, Bail, Durée supérieure à une année, Qualiité de locataire, Quittance de loyers, Absence d'enregistrement du contrat, Inopposabilité aux tiers

Base légale: 

Art(s) 629 Dahir des Obligations et des Contrats
Art(s) 480, 481 Code de Procédure Civile
Art(s) 66 Code Foncier

Source

Cabinet Bassamat & Associée

Résumé en langue française

Le procés verbal d'adjudication établi par l'agent d'exécution est un titre de propriété de l'adjudicataire.
La production de quittance de loyers ne prouve pas la qualité de locataire en l'absence d'inscription du contrat de bail sur les livres fonciers.
Les baux d'immeubles excédant une année n'ont d'effet à l'égard des tiers que s'ils sont établis par écrits et enregistrés dans les conditions déterminées par la loi.  

Résumé en langue arabe

أنه طبقا لمقتضيات الفصلين 480 و 481 من ق.م.م فإن محضر بيع العقار بالمزاد العلني المحرر من طرف عون التنفيذ يعتبر سند الملكية لصالح من رسا عليه المزا.
إن إدلائه بتواصيل الكراء لا يثبت ادعائه لكونه مكتري لذلك العقار  مادام أن العبرة بكون  الرسم العقاري لم يكن مسجلا بتاريخ سابق للبيع أي كراء مزعوم.
إن الفصل 629 من قانون الالتزامات والعقود ينص صراحة أنه يلزم أن يثبت كراء العقارات والحقوق العقارية بالكتابة إذ عقدت أكثر من سنة فإن لم يوجد محرر مكتوب اعتبر الكراء قد أجري لمدة غير معينة وكراء العقارات لمدة تزيد عن السنة لا يكون لها أثر في مواجهة الأغيار ما لم يكن مسجلا وفق ما يقضي به القانون.
وحيث إن الفصل 66 من القانون العقاري ينص بدوره أنه يجب أن يشهر بواسطة تسجيل في السجل العقاري جميع الأعمال والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض وجميع المحاضر المتعلقة بالحجز العقاري وجميع الأحكام التي تكتسب قوة الشيء المقضي به متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عقاري أو تقلصه أو قراره أو تغييره أو إسقاطه وكذا جميع عقود أكرية العقارات التي تفوق مدتها ثلاث سنوات وكل أراد أو حوالة بقدر مالي يوازي كراء بناء أو أرض لمدة تزيد عن السنة غير مستحقة الأداء.

Texte intégral ou motifs

المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء
حكم رقم 5600 صادر بتاريخ 05/12/2005
الشركة المدنية العقارية / ضد شركة ميت وكومباني
التعليل:
حيث إن ادعاءات المدعى عليهما في هذا الخصوص لا تبرر احتلالها للمحل مادام أن الكراء المتمسك به من طرف السيد العسري عبد الكريم صوري ويستند عليه أي تاريخ ثابت خلافا للزعم والدفع المثار من طرف المالكة السابقة لم يعد به مبرر فضلا عن كون العقار موضوع التراع لم يكن مقرا للشركة سابقا.
حيث تبعا لذلك فإن المدعى عليها حاليا محتلين بدون سند ولا حق ، وحيث يحق للعارضة المطالبة بإفراغهما ومن حيث القانون
وحول ثبوت ملكية العارضة أو بمقتضى محضر إرساء المزاد حيث بالرجوع إلى محضر إرساء المزاد العلني يتعاين للمحكمة الموقرة على أن العارضة اشترت العقار موضوع التراع المطلوب إفراغه في إطار إجراءات الحجز التنفيذي على العقار موضوع الرسم العقاري عدد 39422 /س وحيث إن الشركة العقارية نبوغ رسا عليها المزاد أصبحت بالتالي مالكة للعقار المذكور عملا بأحكام الفصل 480 من قانون المسطرة الذي ينص صراحة على أنه يعتبر محضر المزايدة سند الملكية لصالح الراسي عليه المزاد.
وحيث إن ما استقر عليه المجلس الأعلى معتبرا ما يلي:
لكن حيث أنه طبقا لمقتضيات الفصلين 480 و 481 من ق.م.م فإن محضر بيع العقار بالمزاد العلني المحرر من طرف عون التنفيذ يعتبر سند الملكية لصالح من رسا عليه المزاد المذكور كل حقوق الملكية التي كانت للمحجوز عليه على العقار المبيع بالمزايدة / قرار المجلس الأعلى رقم2709  الصادر بتاريخ 24/12/1990 في الملف عدد 1678/01 منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 45 نونبر 1991 صفحة 151 وبمقتضى شهادة الملكية حيث أن العارضة أدلت كذلك رفقة مقالها بشهادة الملكية التي تفيد أنها المالكة الحالية للعقار موضوع الرسم العقاري عدد 39422 /س حيث أن كل ما ضمن بالسجل العقاري يواجه به الغير عملا بأحكام الفصلين 66 و 67 من الظهير الشريف الصادر بتاريخ  1913/08/12بشأن التحفيظ العقاري.
وحيث إن محكمة الاستئناف التجارية بالبيضاء مستقرة على اعتبار ما يلي:
حيث إن بخصوص ما تمسكت به المستأنفة من كون تسجيل بالمحافظة العقارية ليست له حصة مطلقة فإنه دفع مردود لأن التسجيل على الرسم العقاري يفيد الملكية اللذان يثبت ما يخالف ذلك وأن للتسجيل عدة آثار من أهمها أنه منشئ للحق العيني وهذا ما نص عليه الفصل 66 من ظهير 1915 ونفس المبدأ أكده الفصل 67 من نفس الظهير / قرار محكمة الاستئناف .... بالمحكمة التجارية بالبيضاء رقم 256/02 الصادر بتاريخ 19/03/2002 الملف عدد 957/2001/10/2 حول أحقية العارضة في المطالبة بإفراغ السيد العسري لعقارها المحتل من تاريخه دون سند ولا حق.
حيث إن السيد العسري عبد الكريم المحتل للعقار المملوك للعارضة حاليا يزعم أن استغلاله للعقار مستمد لكرائه له بوصفه مدير الشركة المالكة سابق للعقار لكن حيث أن زعمه وإدلائه بتواصيل الكراء لا يثبت ادعائه لكونه مكتري لذلك العقار من شركة ميتوكومباني الذي هو مديرها مادام أن العبرة بكون أن الرسم العقاري لم يكن مسجلا بتاريخ سابق للبيع أي كراء مزعوم لا للسيد العسري عبد الكريم ولا لغيره.
وحيث إن اقتصاره على الإدلاء بتوصيلي الكراء لشهر أبريل وماي 2005 لا تواجه به العارضة مادام أن تلك التوصيلين لا يفيدان أن العلاقة الكرائية المزعومة قائمة منذ 1987 فضلا عن كون تلك التواصيل لا تحمل أي تاريخ ثابت.
حيث إن الفصل 629 من قانون الالتزامات والعقود ينص صراحة أنه يلزم أن يثبت كراء العقارات والحقوق العقارية بالكتابة إذ عقدت أكثر من سنة فإن لم يوجد محرر مكتوب اعتبر الكراء قد أجري لمدة غير معينة وكراء العقارات لمدة تزيد عن السنة لا يكون لها أثر في مواجهة الأغيار ما لم يكن مسجلا وفق ما يقضي به القانون.
وحيث إن الفصل من القانون العقاري ينص بدوره أنه يجب أن يشهر بواسطة تسجيل في السجل العقاري جميع الأعمال والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض وجميع المحاضر المتعلقة بالحجز العقاري وجميع الأحكام التي تكتسب قوة الشيء المقضي به متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عقاري أو تقلصه أو قراره أو تغييره أو إسقاطه وكذا جميع عقود أكرية العقارات التي تفوق مدتها ثلاث سنوات وكل أراد أو حوالة بقدر مالي يوازي كراء بناء أو أرض لمدة تزيد عن السنة غير مستحقة الأداء.
حيث إن الفصل 66 ينص بدوره أن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتسجيله وابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية حيث فعلا فإن هذا الأخير لا يبرر كراءه المزعوم بان عقد كراء المصادق على توقيعه أمام السلطات المختصة ولا مسجل بين مصلحة التسجيل مما لا يمكن مواجهة العارضة بوصفها غريبة حيث أن إدلائه بتوصيلي الكراء لا يشكل حجة بكرائه الفعلي لجزء من العقار المملوك للعارضة.
حيث فعلا فإن السيد العسري وباعتراف منه خلال المسطرة المقدمة أمام القضاء الاستعجالي صرح بكونه يشغل منصب مدير شركة ميت وكومباني وبإمكانه بهذه الصفة تعبئة وصولات كرائية لنفسه قصد عرقلة إجراءات استرجاع العارضة لعقارها.
وحيث أكثر من ذلك فإن هذا لا يدل بتواصيل الماء والكهرباء والتي تفيد استغلاله للجزء المزعوم أنه من طرفه منذ 1987.
حيث إن المعطيات تؤكد بطريقة لا تدع مجالا للشك عدم إمكانية مواجهة العارضة بالكراء المزعوم مادام أنه غير مسجل بالرسم العقاري وصوريته واحتلاله له تبعا لذلك بدون سند ولا حق لجزء من عقار العارضة، حيث يتعين بالتالي التصريح بإفراغه من العقار ويتعين طردها منه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير مع الإذن باللجوء للقوة العمومية عند الاقتضاء، حول أحقية العارضة في المطالبة بإفراغ شركة ميت وكومباني لعقارها المحتل من طرفها دون سند ولاحق.
حيث مادام أن شركة ميت وكومباني لم تثبت تواجدها بالعقار موضوع التراع بنازلة الحال بصفة شرعية، فإنها تعتبر محتلة له بدون صفة ولا سند مادام كما لم تعد مالكة للعقار ويتعين طردها منه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير مع الإذن باللجوء إلى القوة العمومية عند الاقتضاء.
حيث إن هذه الأخيرة لا يمكن أن تتمسك بوجود مزعوم لمقرها في العقار موضوع التراع لا سيما أن مقرها الأساسي متواجد بالرقم 13 زنقة توبي الدار البيضاء كما يتجلى ذلك من شهادة النموذج "ج" المتعلقة بها مرفقة بنسخة من شهادة النموذج "ج" المتعلقة بها.
وحيث فضلا عن ذلك فإن العارضة أجرت معاينة من طرف خبير على العقار يستفاد من تقريره أن العقار عبارة عن مستودع لشركة ميت وكومباني لم يشغل منذ عدة سنوات مرفقة بنسخة من تقرير الخبرة.
حيث بما أن هذه الأخيرة لم تعد مالكة للعقار فإن الأمر يتعلق باحتلال بدون سند ولا حق ويتعين الحكم بإفراغها منه وشمول الحكم المنتظر صدوره بالنفاذ المعجل الجوازي المنصوص عليه في الفقرة من الفصل 147 من قانون المسطرة المدنية نظرا لظروف النازلة.
وحيث إن الفقه المغربي استقر على اعتبار ما يلي:
تعتبر دعوى الإفراغ للاحتلال بدون حق أو سند من المساطر المألوفة أمام القضاء سواء قضاء الموضوع أو القضاء الاستعجالي، وإمكانية طرح التراع.............
وحيث إن باقي الطلبات غير مبررة مما يتعين معه ردها.
لهذه الأسباب:
حكمت المحكمة بجلستها العلنية ابتدائيا وحضوريا في حق المدعية وبمثابة حضوري في حق المدعى عليهما.
في الشكل : بقبول الطلب.
في الموضوع : الحكم بإفراغ شركة ميت وكومباني والسيد العسري عبد الكريم هما ومن يقوم مقامهما من العقار الكائن ب 60 ممر الليمون عين السبع البيضاء موضوع الرسم العقاري عدد 39422/س بجميع مرافقه للاحتلال بدون سند مع تحميل المدعى عليهما الصائر ورفض باقي الطلبات.

Message d'état

Nous vous prions de vous identifier ou de vous inscrire pour accéder à la décision.

S'identifier