CA,Casablanca,12/03/1985,488

Identification

Juridiction

: Cour d'appel

Pays/Ville

: Maroc, Casablanca

Date de décision

:  12/03/1985

Type de décision

: Arrêt

ID

: 636

Numéro de décision

: 488

Numéro de dossier

: 213/81

Abstract

Thème: 

  • BauxCongé

Mots clés

Bail commercial, Congé, Langue française, Absence de préjudice, Opposabilité

Base légale: 

Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial industriel ou artisanal

Source

Gazette des Tribunaux du Maroc مجلة المحاكم المغربية N°45 p.89

Résumé en langue française

Le congé, rédigé en langue française dans le cadre du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux des locaux à usage commercial et artisanal, produit tous ses effets juridiques tant que le locataire qui l'a reçu n'a pas subi de préjudice et a exercé les droits qui lui sont reconnus en vertu dudit dahir. 

Résumé en langue arabe

إنذار - تحريره باللغة الفرنسية - نعم .
ان الإنذار المحرر باللغة الفرنسية، في اطار ظهير 24 مايو 1955 المتعلق بالكراء المحلات التجارية او الصناعية، لا يعد باطلا، وينتج اثاره القانونية ما دام انه لم يسبب أي ضرر للمكتري الذي توصل به وباشر الحقوق المخولة له بمقتضى الظهير المذكور.

Texte intégral ou motifs

محكمة الاستئناف بالدار البيضاء الغرفة التجارية
القرار عدد 488 - بتاريخ 12/03/1985 – ملف تجاري عدد 213/81
قضية شركة بروماندوس ضد شركة سوماكران
باسم جلالة الملك
وبعد الاستماع الى مستنتجات النيابة العامة والمداولة طبقا للقانون
شكلا :
حيث تقدم الاستاذ محمد الودغيري لفائدة موكلته شركة بروماندوس بمقال استئنافي مؤداة عنه الوجيبة القضائية ( 88,00 درهما) بتاريخ 20دجنبر 1980 لها بمقتضاه الحكم التجاري عدد 1847 الصادر عن المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء بتاريخ 9 غشت 1980 في الملف عدد : 8678 والقاضي : من حيث الشكل : بقبول الطلب.
ومن حيث الموضوع : بابطال التنبيه بالافراغ الذي وجهته المدعى عليها للمدعية بتاريخ 1978 /9/11والمتعلق بافراغها المحل التجاري الكائن بالبيضاء حي الصخور السوداء ( روش نوار) 53 شارع مولاي اسماعيل زاوية زنقة داكس مع تحميل المدعى عليها الصائر.
وحيث بلغ الحكم للمدعى عليها بتاريخ 25/11/1980 فان استئنافها المقدم بتاريخ20/12/1980 يكون مقبولا شكلا.
وموضوعا :
حيث تقدمت الشركة المغربية للحبوب ( سوماكران) بمقال افتتاحي فقد عرضت فيه انها توصلت من المدعى عليها المالكة بتنبيه بالاخلاء لغاية شهر مارس 1979 مبني على عدم اداء الكراء والرغبة في الهدم واعادة البناء.
ودفعت ببطلان التنبيه بالاخلاء لكونه محرر بالفرنسية ثم لان الاسباب المبني عليها هي التي ترفض الادلاء بالتواصيل لما تفرضه الادلاء بحسابها البنكي ومن جهة اخرى ليس لها أي مشروع للبناء.
والتمست الحكم ببطلان الانذار الموجه اليها بتاريخ 11 شتنبر 1978 واحتياطيا اجراء خبرة لتحديد التعويض الكامل عن اصلها التجاري.
واحتياطيا اكثر الحكم لها بتعويض مسبق يساوي كراء ثلاث سنوات أي ما قيمته 9.540 درهم مع بقائها في المحل لغاية الاداء الكلي للتعويض والشروع الفعلي في اشغال الهدم والاشهار لها بقرارها الهادف الى ممارسة حقها في الاسبق من اجل الكراء في العمارة المراد تشييدها.
وحيث أجاب نائب المدعى عليها فقد ذكر ان المدعية امتنعت منذ مدة بعيدة من اداء الكراء ولم تتخذ أي مبادرة من اجل تبيان حسن نيتها في هذا الميدان ومن جهة اخرى فان العارضة اصبحت مضطرة لاخلاء المحل من اجل هدمه واعادة بنائه وان التعويض الذي تستحقه المدعية هو مقابل ثلاث سنوات من الكراء.
وحيث اشارت المحكمة الابتدائية الى ان الانذار مبني على سببين وهما عدم اداء الكراء والرغبة في الهدم واعادة البناء وان الكراء مطلوب لا محمول. والمدعى عليها لم تتقدم بطلب اداء الكراء ولم تبعث لها باي انذار في هذا الموضوع كما لم تدل برخصة الهدم ولا بتصميم البناء وبالتالي فالانذار مبني على سببين غير ثابتين فاصدرت حكمها بابطاله.
وحيث اكد نائب المالكة في مقال استئناف سبب عدم الكراء فقد ذكر بشانه انه كان للمستانف عليها عدة طرق لاثبات حسن نيتها واعطاء الدليل على انها كانت فعلا تصاب الى اداء واجباتها الكرائية في حينها …. وهذا كاف ليكون الانذار معللا تعليلا كائنا وأكد أيضا عن السبب الثاني وهو الرغبة في الهدم واعادة البناء طبقا لمقتضيات الفصل 12 من ظهير 1955/5/24وهو سبب مشروع ولم تكن المحكمة الابتدائية على صواب حين قضت بعدم صحته لعدم الادلاء برخصة البناء مع الاشارة الى ان العارضة بيدها الترخيص بالبناء.
والتمس إلغاء الحكم الابتدائي والحكم من جديد بصحة الإنذار بالإخلاء ومشروعيته الأسباب الواردة فيه.
والحكم بعدم منح المكترية أي تعويض نظرا لصحة أسباب الانذار وهي اساسا عدم اداء الكراء.
واحتياطيا بناء على مقتضيات الفصل 12 من ظهير 1955/5/24التصريح بصحة الانذار اعتمادا على عزم العارضة على الهدم واعادة البناء وان التعويض المستحق للمكترية عن الاداء هو مقابل كراء ثلاث سنوات من الواجبات الكرائية. والحكم عليها بالصائر.
وحيث اجاب نائب المكترية المستانف عليها فقد اكد دفوعه المقدمة ابتدائيا ذاكرة انه رغم ذلك فقد ارسلت العارضة المستانفة اكرية سنة1978 كما يتجلى من ذلك الرسالة المؤرخة ب 1978/10/10 والتي تحمل في صفحتها الثانية طابع الاستاذ محمد الودغيري نائب المستانفة، وكان الاداء بواسطة شيك.
وبرسالة لاحقة مؤرخة ب79/3/2 اكدت العارضة رسالتها السابقة وادت الاكرية عن المحكمة اشهر الاولى سنة 1979.
واشار بالنسبة للسب الثاني وهو الهدم واعادة البناء الى عدم وجود أي تصميم مصادق عليه من طرف السلطات المختصة وهو ضروري لتاكد المحكمة هل البناء يتضمن تجارة يمكن للعارضة ان تستعمل حق الاسبقية في الكراء في البناء الجديد فالادلاء بالموافقة ليس بكاف لانه يسهل الحصول عليه بمجرد طلب.
والتمس تاييد الحكم الابتدائي واكد ذلك في مذكرته المقدمة لجلسة  1982/4/6مبينا ان الادلاء برسالة من السيد رئيس جماعة عين السبع بانه لا يرى مانعا في البناء عن القطعة المتضارع فيها ولكن الموافقة لن تتم الا بعد الادلاء بتصاميم البناء والشواهد ا القانونية.
وحيث عقب نائب المستانف فقد اشر الى الموافقة موكلته على ما يشير الى المستانف عليها من كون الافراغ لا يتم الا عند الشروع في عملية الهدم لاعادة البناء لانه ذلك من بين الضمان التي يعطيها المشرع في ظهير 1955/5/24 وتوافق على الضمانات ومنها امكانية امر المحكمة باجراء الخبرة الاحتمالية لتحديد التعويض في حالة عدم صحة السبب وفقا لما استقر عليه اجتهاد المحكمة في نوازل مماثلة مثلما جاء قرارها عدد 2406 الصادر عنها بتاريخ 2/12/1980 في الملف عدد 5290/2 واشار الى كون العارضة يحق لها ان ترفض تحديد العقد لكونها تريد الهدم واعادة البناء وهي مستعدة مقابل ذلك من تحميل تعويض عن الافراغ اذا ما ارتات المحكمة.
وحيث انه بعد صدور قرار بالتخلي لجلسة 24/5/83 طلب الاستاذ الودغيري التاخير للمرافعة فقد ادلى بمذكرة لجلسة 5/7/83 كبديل عن المرافعة ضمنها موكلته حصلت المصادقة على التصاميم بعد تعديلها وفق التعديل العام لمجموع البنايات كي تساير التخطيط العام للمدينة.
فاخرت ثلاث مرات آخرها جلسة  1983/10/29ثم أدلى بعد ذلك بتصميم البناء المصادق عليه من طرف السلطات المختصة تحت عدد180062  بتاريخ 1983/12/20 وبصورة لرخصة البناء بنفس التاريخ على مطابقتها للاصل من طرف المختصة بالجماعة الحضرية لعين السبع بتاريخ 1983/12/21 تحت عدد 11937.
وحيث عقب المستأنف عليها فقد اكد جميع الدفوع السابقة مشيرا الى انه فيما يتعلق بتصميم البناء ان الطلب قدم للسلطات المختصة بتاريخ1983/5/16  ولم يشهد على المصادقة على التصميم الرخصة الا بتاريخ  1983/12/20 مما يدل دلالة قاطعة على ان السبب الذي تزعم المستانفة انه السبب الرئيسي المؤسس عليه انذارها المؤرخ ب1978/9/11 غير صحيح ولا تدل عليه القرائن الواردة أعلاه والتمس الحكم وفق ما جاء في مذكرتها السابقة.
محكمة الاستئناف :
حيث ان المستانفة تركز على كون انذاره مؤسسات على الرغبة في الهدم واعادة البناء بينما تدفع المستانف عليها ببطلانه على اساس انه محرر بالفرنسية ومبني على اسس غير جدية.
وحيث ان تحرير الانذار بالفرنسية لم يسبب في النازلة ضررا للمستانف عليها ما دامت قد توصلت وفهمت مضمنه وباشرت الحقوق المخول لها في نطاق الفصلين 27/32  من ظهير.1955/5/24
وحيث ان المستأنفة كانت قد ادلت بصور لتصميم البناء لم تكن قد نالت موافقة السلطات المختصة فانها بعد لذلك ادلت بتصميم جديد مصادق عليه تحت عدد 130062 بتاريخ 1983/12/20 وبرخصة البناء حاصلة لنفس الرقم والتاريخ.
وحيث ان المستانفة كانت قد ادلت ببعض الاجتهادات القضائية حول اعتبار رغبة المالك في الهدم واعادة البناء صادقة لان المكتري له حق البقاء في الاماكن حسب الشروط ومقتضيات العقد الاولى الى حين الشروع الفعلي في الاشغال ومن ذلك ما ورد في قرار محكمة الاستئناف بالرباط - صادر بتاريخ  .1959/11/20
وحيث ان الاجتهاد القضائي المعمول به خلال السنوات الاخيرة مركز على ضرورة تعزيز رغبة المالك في الهدم واعادة البناء بتصميم البناء المصادق عليه من طرف السلطات المختصة وكذا برخصة البناء وفي حالة غيابها يعتبر الانذار غير مرتكز على اساس .
وحيث ان المستانفة المالكة قد عززت رغبتها بالتصميم والرخصة المشار اليهما اعلاه فانه يتعين تطبيقا لمقتضيات الفصل 12 من ظهير1955/5/24  المصادقة على الانذار من اجل الهدم واعادة البناء، وافراغ المكترية تبعا للمقال المضاد المقدم من طرف المالكة.
وحيث ان الفصل المذكور ينص على منح المكتري تعويضا يساوي كراء ثلاث سنوات فانه يتعين الحكم للمستانف عليها به كما ان من حقها البقاء في المحل الى حين الشروع في الهدم ولاعادة البناء.
وحيث دأب العمل القضائي لهذه المحكمة على ضرورة إجراء خبرة احتمالية من اجل تقويم الأصل التجاري بكل عناصره المادية والمعنوية للرجوع اليها عند الحاجة فيما لو ظهر من المالكة ما ينم من رغبتها في حرمان المكترية من اصلها التجاري فانها قررت لذلك الأمر بإجراء هذه الخبرة.
لهذه الأسباب:
ان محكمة الاستئناف وهي تقضي علنيا حضوريا انتهائيا ( 1) في المادة التجارية ومتركبة من نفس الهيئة التي شاركت في المناقشة :
في الشكل :
بقبول الاستئناف.
وفي الموضوع :
باعتباره تم بالغاء الحكم المتخذ والحكم من جديد برفض طلب بطلان الانذار المقدم من الكرية، وبالمصادقة عليه مع افراغ المستانف عليها من المحل الكائن بزنقة داكس وشارع مولاي اسماعيل بالصخور السوداء (روش نوار) وباداء المالكة للمكترية مبلغ 9.540,00 درهم المساوي لكراء ثلاث سنوات مع بقائها بالمحل في حين المشروع في اشغال البناء والحصول على كراء ثلاث سنوات او ايداعه بصندوق المحكمة.
تمهيديا :
بإجراء خبرة احتمالية لتقويم الأصل التجاري المذكور تسند للخبير المحلف المقبول لدى المحاكم السيد عبد الحميد مستظرف الذي عليه بعد استدعاء الأطراف طبقا للقانون ان يقوم بما يلي :
إجراء محاولة صلح بين الطرفين.
وفي حالة فشل الصلح عليه ان يقف على عين المكان ويحدد على ضوء مشاهداته والوثائق التي سوف يطلع عليها قيمة الاصل التجاري بعناصره المادية والمعنوية.
وعليه ايداع تقرير خبرته بكتابة ضبط المحكمة في اجل ثلاثين ( 30 ) يوما من تاريخ التوصل بالقرار.
تحديد أتعابه كتسبيق في مبلغ 900,00 درهم تودعها المستأنف عليها المكترية في اجل 20 يوما من تاريخ التوصل بهذا القرار.
بحفظ حقوق الطرفين لما بعد الخبرة وكذا البت في الصائر.
الرئيس والمقرر : السيد محمد مبخوت.
المحاميان الاستاذان : النقيب محمد الودغيري وعز الدين العباسي.
* مجلة المحاكم المغربية، عدد 45 ، ص 89.

Message d'état

Nous vous prions de vous identifier ou de vous inscrire pour accéder à la décision.

S'identifier