CA,10/10/1983,1984

Identification

Juridiction

: Cour d'appel

Pays/Ville

: Maroc, Casablanca

Date de décision

:  10/10/1983

Type de décision

: Arrêt

ID

: 780

Numéro de décision

: 1984

Numéro de dossier

: 826/82

Chambre

: Commerciale

Abstract

Thème: 

  • BauxDestination des lieux

Mots clés

Bail, Changement de destination des lieux, Faute, Résiliation du bail

Source

Gazette des Tribunaux du Maroc مجلة المحاكم المغربية N°43 p.83

Résumé en langue française

Constitue un acte civil, le contrat de bail portant sur un local réservé, au moment de la conclusion du contrat, à l'aviculture.
La résiliation du contrat est régie par les principes généraux du dahir des obligations et contrats relatifs au bail.
La transformation de la nature du local d'une activité civile à l'exercice d'une activité commerciale, constitue un changement de destination des lieux et partant un un motif légitime de résiliation du contrat de bail et d'expulsion du locataire.

Résumé en langue arabe

عمل مدني - كراء عين مخصصة لتربية الدواجن والحيوانات - نعم -.
 
فسخ الكراء - تغيير العمل المدني الى عمل التجاري بالعين المكراة - نعم -.
إفراغ - بسبب تغيير طبيعة العمل من مدني الى تجاري، خضوعه للقواعد العامة - نعم -.
· إن تأجير العين المخصصة أصلا، عند إنشاء العلاقة الكرائية، لتربية الدواجن والحيوانات، يعتبر عملا مدنيا، ويخضع فسخ عقد الكراء  المبرم بشان هذه العين القواعد العامة المنظمة للكراء والواردة في قانون العقود والالتزامات.
· إن تغيير طبيعة المحل، من تخصيصه لعمل مدني ( فلاحي) الى ممارسة عمل تجاري فيه، يعتبر تغييرا جوهريا على طبيعة العلاقة الكرائية مما يشكل سببا مشروعا لفسخ عقد الكراء وإفراغ العين المكراة.

Texte intégral ou motifs

محكمة الاستئناف بالدار البيضاء الغرفة التجارية
القرار عدد 1984 - بتاريخ 10 اكتوبر 1983 - ملف تجاري عدد 82/826
 
قضية الفراسي سعيد بن امبارك / ياسين عبد السلام
باسم جلالة الملك
وبعد الاستماع الى مستنتجات النيابة العامة والمداولة طبق للقانون.
حيث تقدم المستأنف بواسطة محاميه الأستاذ درميش بمقال مؤدى عنه بتاريخ 1982/2/2 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن ابتدائية البيضاء بتاريخ 12/10/1981 في الملف المدني 753/81 القاضي بفسخ عقد الكراء وإفراغه ومن يقوم مقامه من البقعة الأرضية المشتملة على بناء الكائنة بطريق سيدي مسعود قبيلة مديونة أولاد جرار تحت غرامة تهديدية بمبلغ مائة درهم والصائر.
من حيث الشكل :
إن الحكم المستأنف تم تبليغه للطاعن بتاريخ  1982/11/13حسبما هو ثابت من طي التبليغ المدلى به المتعلق بملف التبليغ عدد81/5525/1  فيكون الاستئناف الحاصل بتاريخ 1982/2/2 قد راعى الأجل القانوني.
ولما كانت صحيفة الاستئناف مستوفية لباقي الشروط الشكلية فانه لا مندوحة من قبول الطعن شكلا.
ومن حيث الجوهر:
فان محصلة التراع تتعلق بان المدعى عليه ( الطاعن) تقدم بتاريخ 1981/1/23 بمقال يعرض فيه انه يملك البقعة الأرضية المشار إليها موضوع الرسم العقاري عدد 29912 س مساحتها هكتار واحد تقريبا وقد أجرها للمدعى عليه بمقتضى عقد مؤرخ في 1975/3/1من اجل استغلالها في تربية الدواجن او حيوانات أخرى عند الاقتضاء.
وان المدعى عليه قام بتحويل تلك الغاية وأصبح يستغل المحل في صناعة مواد البناء كما فتح محلا تجاريا لبيع المواد الغذائية.
لذلك التمس الحكم على المدعى عليه بإفراغ المحل موضوع التراع هو ومن يقوم مقامه تحت طائلة غرامة تهديدية بمبلغ 200 درهم عن كل يوم تأخير مع تحميله الصائر وحفظ حقه في المطالبة بالتعويض.
وأجاب المدعى عليه بان العقد ابرم مع المدعى عليه سنة 1975 في الوقت الذي كانت فيه البقعة خارجة عن الدائرة الحضرية ولذلك استعملها في صناعة مواد البناء.
واصدر القاضي الابتدائي حكمه المستأنف بعلة أن العقد المبرم بين الطرفين المؤرخ في1975/4/11 ينص على أن المحل المكتري معد لتربية الدواجن وغيرها من الحيوانات إن اقتضى الحال.
وان المدعى عليه اخل بالتزامه عندما استعمل المحل لبيع المواد الغذائية والبناء واستعمال المحلات في غير ما أعدت له يعتبر شرطا فاسخا لعقد الكراء.
وان المدعى أدلى بمحضر معاينة مؤرخ في 1980/12/19 يفيد ان المدعى عليه استعمل المكان لبيع مواد البناء والمواد الغذائية الشيء الذي يتناقض وما وقع عليه العقد.
حيث ينعى الطاعن على الحكم المستانف خرق حقوق الدفاع لأنه لم تتم الإشارة إلى وسائل دفاعه وهذا مخالف للفصل 50 ق م.
وان الحكم المستأنف خرق أحكام ظهير 1955/5/24 والحال أن محل التراع هو محل تجاري كما أن السبب الذي اعتمد عليه المستأنف عليه وهو تغيير طبيعة المحل ووجود شرط فاسخ في حين أن العارض لم يقم بتغيير الطبيعة لان المحل المخصص للتجارة وتغيير طبيعة الحال حسبما استقر عليه القانون هو تغيير المحل من سكنى إلى تجارة أو العكس.
وان العارض يتمسك بان المحل معد للتجارة أي بيع الدواجن وبيع مواد البناء وان المستأنف عليه لم يتضرر من هذا العمل وإنما أضاف سبب آخر هو التوقف عن أداء الكراء في محاولة لإفراغ العارض بطرق غير قانونية.
وان العارض أبدى استعداده لأداء الكراء وبعث للمستأنف عليه برسالة مضمونة.
وعلاوة على ذلك فان الحكم المستأنف غير معلل بما فيه الكفاية، خاصة وان العارض يتوفر على السجل التجاري والجريدة الرسمية التي وقع الإشهاد والنشر فيها.
لذلك التمس إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم من جديد برفض الطلب وتحميل الصائر للمستأنف عليه.
وحيث عينت القضية بجدول جلسة 1982/7/18التي استدعى لها الطرفان بصفة قانونية وخلالها أدلى المستأنف عليه بواسطة محاميه الأستاذ الحاتمي بمذكرة جوابية جاء فيها أن الحكم المستأنف يتضمن جوابا كافيا لدفوع المستأنف التي يراد بها إضفاء الصبغة التجارية على محل التراع.
وان العارض اثبت بواسطة معاينة قضائية بتاريخ 1980/12/19 إن الأرض التي بيد المستأنف على وجه الكراء لتربية الدواجن أصبحت تستعمل لصناعة مواد البناء وبيعها وفتح بها متجر لبيع المواد الغذائية وخلافا لادعاءات الطاعن فان تربية الدواجن هي غير الاتجار فيها.
وفضلا عن ذلك فان العارض وجه انذار للمستأنف توصل به بتاريخ 1980/12/8 ولم يستجب لمحتواه وقد احترم جميع الشكليات وخاصة لمقتضيات العقد.
لذلك التمس رد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف.
وحيث عقب الطاعن بان المستأنف عليه يتناقض في موقفه لكونه أسرف في المرحلة الابتدائية بان محل التراع تجاري ومع ذلك وجه الإنذار في نطاق الفصول 700 إلى 721 ق أ ع المتعلقة بالأراضي الفلاحية دون الفصل 692 ق ل ع.
وان العارض كان يؤدي الكراء إلى وكيل المستأنف عليه الذي رفض حيازتها مما حدا بالعارض إلى توجيه إنذار مضمون مؤرخ في 1979/5/23 ، والسبب الثاني للإنذار هو غير مشروع لان العارض يمارس الاعمال التجارية بالمحل ويتوفر على الأصل التجاري ولم يقم بتغيير طبيعة المحل إلى محل للسكنى.
وأجاب المستأنف عليه على التعقيب فذكر أن المستأنف لا زال يؤكد خطا بان التغيير في طبيعية العقد هو تغيير المحل من تجاري إلى محل للسكنى وهذا المنطق وحده ينم على جهل بأبسط قواعد التعاقد.
وانه على فرض صحة ادعاءات الطاعن فيما يهم اداء الكراء فانه كان عليه بمجرد توصله بإنذار العارض المؤرخ في1980/11/17كان عليه المبادرة بإصلاح ما أفسده بإثبات استعداده لأداء الكراء بالوسائل القانونية.
وحيث أدرجت القضية في المداولة بجلسة 4/10/1982 للنطق بالقرار بجلسة 18/10/1988
محكمة الاستئناف :
من حيث انه خلافا لادعاءات الطاعن فان العين المؤجرة موضع التراع خصصت أصلا عند بزوغ العلاقة الكرائية بينه وبين المستأنف عليه لتربية الدواجن والحيوانات عند الاقتضاء.
من حيث ان هذا النوع من العمل يعتبر مدنيا لا تجاريا على سبيل المثال قرار النقض الفرنسية الصادر بتاريخ 1970/2/6 منصوص عليه في مؤلف القانون التجاري : ميشيل جوكلاي - بنجامين ابيطبول - المجلد الأول - الطبعة الثانية - صحيفة 218 - ويتعلق بتربية الخنازير.
من حيث انه تغيير طبيعة تخصيص العين المؤجرة من عمل مدني ( فلاحي) إلى عمل تجاري يعتبر تغييرا جوهريا على طبيعة العلاقة الكرائية.
من حيث من الثابت في النازلة حسب محضر المعاينة به ابتدائيا بإقرار الطاعن نفسه انه يزاول في المحل موضع التراع نشاطا تجاريا يتجسم في صناعة الأجور والزليج ( الفقرة الأولى من الفصل 2 ق ت) وفي الاتجار في المواد الغذائية ( الفقرة الأولى من الفصل 2 من نفس القانون).
من حيث انه يكون من حق المكري العمل على فسخ الكراء وإفراغ المكتري وبالتالي استنادا على المبادئ العامة المنظمة للكراء وتحديدا عملا بأحكام الفقرة الأولى من الفصل 692 ق أ ع.
من حيث إن تحميل طبيعة استغلال العين المؤجرة من الصبغة المدنية إلى الصبغة التجارية لا يمكن مواجهة به المكري ومن ثم فلا يسوغ التمسك بأحكام ظهير  1955/5/24التي يمكن إثارتها عن صواب في حالة انطلاق العلاقة الكرائية لمحل معد للتجارة أصلا.
من حيث إن الإنذار بالإخلاء تضمن إشارة صريحة إلى هذا الإخلاء بمقتضيات العقد.
من حيث إن العقد هو شريعة المتعاقدين عملا بالفصل 220 ق أ ع.
من حيث انه لا مندوحة هناك من رد الاستئناف وتأييد الحكم الابتدائي لارتكازه على أساس معتبر.
وعملا بأحكام الفصول335-328-142-134- 24 - 344 ق م - 230 - 692 الفقرة الأولى ق أ ع الفقرة الأولى من الفصل 23 ق ت - الفقرة الأولى من الفصل الثالث من نفس القانون.
لهذه الأسباب :
إن محكمة الاستئناف وهي تقضي علنيا، حضوريا انتهائيا ( 1) في المادة التجارية من نفس الهيأة التي حضرت أثناء حجز القضية للمداولة.
من حيث الشكل :
بقبول الاستئناف.
من حيث الجوهر :
برده وبتأييد الحكم المستأنف الصادر بابتدائية البيضاء بتاريخ 12/10/1983 في الملف المدني 753/81 تحمل الصائر للطاعن.
وقررت إرجاء تنفيذ هذا الحكم إلى المحكمة التي صدر عنها الحكم المستأنف.
رئيس الغرفة والمقرر : السيد عبد اللطيف مشبال.
المستشاران : السيدان محمد واعزيز وحسن بنعيش.
المحاميان : الأستاذان عبد الله درميش والحاتمي عبد اللطيف.
. مجلة المحاكم المغربية، عدد 43 ، ص 83

Message d'état

Nous vous prions de vous identifier ou de vous inscrire pour accéder à la décision.

S'identifier